Nová doba rozúčtování nákladů na teplo a vodu

Doba se změnila. Nejenže téměř vymazala odparné (lidově trubičkové) indikátory, nejenže většina dnes instalovaných měřičů je s rádiovým přenosem dat, ale došlo zejména k zásadním změnám v oblasti práva a jeho používání.

I když je rozúčtování nákladů na teplo a vodu v myslích mnoha občanů spojeno s jednoduchou činností ve smyslu „náklady se rozdělí dle odečtů a hotovo“, opak je pravdou.

Rozúčtování nákladů je průnik znalosti práva, MaR (měření a regulace), vytápění, a ještě dalších disciplín, takže žádná legrace.

Rozúčtování nákladů

Rozúčtování nákladů souvisejících s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty upravuje zákon č. 67/2013 Sb. ve znění zákona č. 104/2015 Sb.

Tento zákon uvádí – veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu. Dále uvádí – způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Co nám tedy uvedený zákon říká:

• poskytovatel služeb – to je vlastník nemovitosti (majitel domu, SVJ, družstvo) vyhotoví písemné ujednání
• pravidla, podle kterých se budou služby užívané v domě rozúčtovávat mezi jednotlivé příjemce služeb
• příjemce služeb je nájemce bytu nebo vlastník bytové/nebytové jednotky. Pozor, jste-li vlastník bytové či nebytové jednotky a pronajímáte ji na základě nájemní smlouvy, tak i pro vás je tento zákon platný a závazný.

Pravidla by tedy měla obsahovat nejen výčet služeb, které jsou v domě poskytovány, ale i způsob rozúčtování těchto služeb. V případě měřených služeb (tepelná energie k vytápění, k přípravě teplé vody a někde i vodné a stočné – studená voda) je dobré i do pravidel vypsat, jak se bude postupovat, pokud příjemce služeb neumožní instalaci poměrového měřidla, popřípadě jeho výměnu (skončí-li platnost úředního ověření u vodoměrů a stanovených měřidel - kalorimetrů) nebo neumožní jeho odečet. Nabízí se otázka, proč toto uvádět v pravidlech, když to řeší zákon?

Zákon uvádí – neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii (kalorimetry, vodoměry) nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (indikátory), neumožní-li jejich odečet přes opakované prokazatelné upozornění, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m² započitatelné podlahové plochy (tato plocha se používá rozúčtování základní složky nákladů pro vytápění) nebo připadající na 1 m² podlahové plochy (tato plocha se používá při rozúčtování základních nákladů na ohřev teplé vody).

Ovšem v žádném předpise se již nedočtete, co to je prokazatelné upozornění. Abyste v budoucnu předešli dohadům, zda tím byl míněn doporučený dopis či jen vývěska, uveďte i v pravidlech jak bude probíhat informace o případných odečtech, výměnách přístrojů v domě. Popište i v případě, že ve vašem domě jsou již instalována veškerá měřidla na dálkový odečet, bude se vám to hodit pro případ výměny či mimořádného kontrolního fyzického odečtu.

Uveďte tedy ve svých pravidlech, bude-li po prvním a druhém termínu zpřístupněno 90 % a více bytových či nebytových jednotek, má se za to, že informace o termínu odečtu, výměny, byla prokazatelně příjemcům služeb předána.

Rovněž uveďte, jakým způsobem budou termíny oznámeny, vývěskou ve společných prostorách, informace do každé označené poštovní schránky. Pokud chcete, příjemce služeb informovat mailem, či telefonem, berte to jen jako nadstavbu a vaši dobrou vůli. I když dnes už mnoho seniorů surfuje po internetu, fecebookuje, whatsappuje a mailuje, přesto jsou pořád i lidé, kteří nemají internet, a nebo, a to je častější, vám nenahlásí změnu kontaktu.

Dále je při aplikaci zákona potřeba rozlišovat, která ustanovení jsou kogentní (závazná, nelze je měnit) a kde je možnost způsob rozúčtování služby upravit vlastními pravidly, ovšem za předpokladu odsouhlasení 2/3 většinou nájemců nebo rozhodnutím družstva, anebo společenství.

Může nastat případ, kdy váš dům nepatří mezi domy s povinnosti instalovat poměrové měření (zákon č. 318/2012 Sb. změna zákona o hospodaření energií). Jsou to zejména domy, kde je vytápění zajišťováno tzv. critallovou otopnou soustavou (stropní, stěnové, podlahové vytápění), a domy s malými kotelnami, kde není zajištěno kontinuální přikládání paliva – u kterých nelze osadit termostatické regulační ventily.

Jiným případem jsou domy, které mají instalovány tzv. domovní bytové stanice (jeden kalorimetr měří spotřebu tepelné energie jak pro vytápění, tak i pro ohřev teplé vody, jeden vodoměr na studenou vodu), pak platí pro váš dům § 6 odst. 1 – kde máte možnost při 100% souhlasu všech dohodnout způsob rozúčtování nákladů na vytápění.

Pro všechny ostatní domy s byty, kde je povinnost instalace poměrového měření, platí § 6 odst. 2 a dále. A v tomto případě, již nemůžete ani při 100% souhlasu všech příjemců služeb měnit způsob rozúčtování. Vždy musíte část nákladů na tepelnou energii rozúčtovat jako základní složku nákladů a zbylou část jako spotřební složku nákladů. Tedy toto rozdělení je kogentní (závazné). U vytápění pak máte možnost stanovit procento pro základní složku (30-50%) u ohřevu teplé vody je procento základní složky stanoveno jednoznačně a to ve výši 30% z nákladů na ohřev teplé vody.

Základní náklady na vytápění se musí rozúčtovat v poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytového či nebytového prostoru. Jak stanovit započitatelnou podlahovou plochu uvádí prováděcí vyhláška zákona č. 67/2013 Sb. ve znění předpisů pozdějších a to vyhláška č. 269/2015 Sb. Ta, ve svém § 2 e) hovoří o započitatelné podlahové ploše a v příloze č. 1 části A bod 1. této vyhlášky jsou uvedeny koeficienty pro jednotlivé místnosti s otopným tělesem, které se liší způsobem jejich využívání. Pro místnosti s otopným tělesem v bytě se použije koeficient 1.

Příklad: plocha vytápěné místnosti např. 20 m² se přepočte koeficientem 1. Tedy do započitatelné podlahové plochy se započte celá plocha místnosti. U nebytového prostoru využívaného jako prodejna se plocha 20 m² přepočte koeficientem 1,3. Započte se tedy 20 x 1,3 = 26 m².

Pro místnosti bez otopného tělesa se dále použijí koeficienty uvedené v příloze č. 1 části A bod 2. Například plocha místnosti bez otopného tělesa 10 m², začleněné v objektu tak, že s místnostmi s otopným tělesem sousedí třeba jednou stěnou, se přepočte koeficientem 0,1. Započte se tedy 10 x 0,1 = 1 m². Pokud sousedí s dvěma stěnami přepočte se koeficientem 0,2, započtou se tedy 2 m². A tak dále. Přičemž stěnou se rozumí boční stěna, podlaha, strop. Nezapomeňte i na výšku stropů, zkosené stropy. Není-li jednotná výška stropů, jsou-li zkosené stropy v domě, musí se přes objem místnosti stanovit koeficient z převládající výšky stropů a tímto koeficientem přepočítat plochu dané místnosti.

Příklad: v objektu je převládající výška 2,65 m, ale některé místnosti jsou však nižší 2,40 m. Koeficient pro nižší místnosti (2,40 m) bude 0,906. Tedy plocha 10 m² této místnosti se nezapočte celá, ale bude stanovena jako 10 x 0,906 = 9,06 m².

Také je potřeba pamatovat odstavec b) na místnosti bez otopného tělesa, ale s procházejícím neizolovaným potrubím rozvodu topení.

Ze zkušeností, které máme, je stanovení započitatelné podlahové plochy ze strany poskytovatelů služeb hojně opomíjeno. Přitom to může být jeden z důvodů, kdy soud rozhodne o neplatnosti rozúčtování, protože pro výpočet základních nákladů na vytápění nebyla použita započitatelná podlahová plocha. Některá společenství či družstva si myslí, že stanovení započitatelné podlahové plochy obejdou tím, že se si na schůzích odhlasují, že jí nebudou používat. Ale to nejde, zákon nedává možnost alternativy.

Polohové koeficienty

Spotřební složka nákladů na vytápění se mezi jednotlivé příjemce služeb rozděluje úměrně podle náměrů ze stanovených měřidel (kalorimetrů) nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (indikátorů) s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Ze zákona je tedy povinnost jak pro indikátory, tak i pro kalorimetry stanovit zohledňující polohové koeficienty. Již nesčetněkrát jsme slyšeli, že se polohové koeficienty nevztahují na náměry z kalorimetrů. Není to pravda, opět se jedná o kogentní ustanovení a je potřeba vypracovat a používat zohledňující polohové koeficienty.

Mnozí hledají nějakou nápovědu, o co se při stanovení koeficientů opřít. Jsou různé typy domů, různé typy zateplení, v různé míře byla na konkrétním domě provedena revitalizace. V současné době se používají cca dvě metody, jedna je ta starší, dříve používaná, někdo jí říká domečková (koeficienty jsou pro názornost zobrazeny na domě), někdo jí říká podle počtu ochlazovaných stěn.

My nejraději používáme název empirické polohové koeficienty. Tyto koeficienty vycházejí z dřívějších zkušeností, například místnosti nad nevytápěnými prostorami mohou mít zvýšenou spotřebu tepla, náměr z této místnosti tedy bude snížen. Rohové místnosti jsou rovněž znevýhodněné, tak náměr z těchto místností se může snížit a tak dále. Tyto polohové koeficienty mají jednu výhodu, takřka každý jim rozumí. Ovšem mají také jednu zásadní nevýhodu, na nové nebo revitalizované domy se vůbec nehodí, a těch je dnes drtivá většina.

Již delší dobu se tedy stanovují zohledňující polohové koeficienty podle tepelných ztrát.

Dům je postaven z různých materiálů, které oddělují interiéry místností bytu od sebe navzájem, dále byty od nevytápěných vnitřních prostor domu a to vše od exteriéru domu.

Schopnost těchto materiálů omezit ztrátu tepla jeho prostupem přepážkou, se liší jak podle druhu materiálu, tak podle jeho síly, nebo chcete-li tloušťky. Tato vlastnost se nazývá součinitel prostupu tepla a má označení „U“ a jednotky jsou [W.m^-2.°K^-1]. Což je z místnosti uniklý tepelný výkon ve Watech na ploše přepážky 1 metr čtvereční při rozdílu teplot před a za přepážkou o 1 stupeň Kelvina (pro naši představu stačí 1° Celsia).

Teploty před a za přepážkou jsou dány již projektem domu. Teplota v exteriéru se podle nadmořské výšky uvažuje -12 až -18 °C. Teplota v obytných místnostech zpravidla 20 °C, koupelny a toalety 21 až 24 °C, chodby a sklepy 15 až 18 °C atd.

Každou místnost v domě lze tedy popsat jako součet všech jí obklopujících ploch přepážek, z nichž se skládá. Tedy zdiva, oken, dveří, podlah a stropů. Každé této jednotlivé ploše je přiřazen její rozměr, rozdíl teplot mezi prostory, které ta která přepážka odděluje a samozřejmě součinitel prostupu tepla příslušné přepážky.

Takto spočtené tepelné ztráty prostupem tepla místnosti jsou tedy ztráty za výše definovaných podmínek a dále se zohledňují dle polohy místnosti v domě. Například poloha východ, západ je neutrální, zatímco poloha jižní má malus za tepelný zisk ze slunce. Sever má analogicky opačně bonus za nedostatek slunečního osvitu.

Značně přehlíženou součástí obývání domácností je větrání. Větrání je základním prostředkem pro zajištění přívodu čerstvého vzduchu a odvedením přebytečné vlhkosti a škodlivin, které se uvolňují ze stavebních materiálů, nábytku, chemických přípravků, ale i z činnosti a přítomnosti lidí, domácích zvířat a rostlin. Do celkových tepelných ztrát místností proto vstupuje i výpočet potřebného množství tepla pro ohřev větracího vzduchu. Velikost tepelné ztráty větrání je dána velikostí větraného prostoru a doporučenou intenzitou výměny vzduchu pro obytné místnosti, popřípadě hygienickými předpisy.

Celkové tepelné ztráty jsou pak součtem korigovaných tepelných ztrát prostupem tepla a tepelných ztrát větráním

Místnostem se přiřazují koeficienty tepelných ztrát, přičemž místnost s nejmenší tepelnou ztrátou na 1 m³, tedy takzvanou měrnou tepelnou ztrátou má koeficient 1 a koeficient místnosti s největší měrnou tepelnou ztrátou je stanoven výpočtem a může nabývat minimální hodnoty např. 0,4.

Tento koeficient do určité míry zohledňuje tepelnou náročnost místnosti, danou konstrukcí a rozvržením stavby. Koeficient je relativní číslo, bezrozměrné a je vázané pouze na konkrétní objekt. To znamená, že v jinak postaveném objektu může mít totožná místnost zcela jiný koeficient, tedy zcela jiné relativní ohodnocení vůči ostatním místnostem v objektu.

Zákon č. 67/2013 Sb. ve znění zákona č. 104/2015 Sb. pak dále v § 6 odst. (3) uvádí: „rozdíly v nákladech na vytápění nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období“.

Prováděcí vyhláška č. 269/2015 Sb. pak v §3 a) stanoví výše spodní hranice -20 % (nebo-li 80 % průměrného nákladu na 1 m² započitatelné podlahové plochy) a výši horní maximální hranice 100 % (nebo-li 200 % průměrného nákladu na 1 m2 započitatelné podlahové plochy).

Závěr

Je třeba si uvědomit, že se v poslední době značně přiostřilo používání právníků a soudů při řešení odečtů a rozúčtování. Někteří vlastníci bytů toto ještě okoření výhrůžkou, že spor medializují. Jsou výbory SVJ, které nad tím mávnou rukou. Ovšem toto mávnutí ruky funguje pouze do okamžiku, než dojde k prvnímu soudu, kde se najednou každá maličkost stane důležitou. A právě o nutnosti předcházení těchto problémů ze strany poskytovatele rozúčtování hovoří tento článek. A to jsme se zatím dotkli jen malé části problematiky spojené s měřením a rozúčtováním.