Rozhovor: Poptávka po inspekcích nemovitostí stále stoupá, vady podkroví jsou denní chleba

Jak dlouho je na trhu služba inspekce nemovitostí?

Na trhu je tato služba od roku 2011. Prvními společnostmi, které začali tuto službu připravovat a seznamovat s ní veřejnost, byly společnosti Dekprojekt se značkou Nemopas a Bytecheck. V roce 2012 nastoupily další společnosti. Zakázek v tomto oboru přibývá, za poslední rok byl nárůst více než 10 %. Převážná část realitních obchodů je však stále bez inspekce.

Jaká by měla být odbornost inspektora nemovitostí?

Pokud srovnáme technika z oboru a inspektora, tak se jedná o dvě rozdílné věci. Inspektor nemovitostí prochází speciálním školením a musí mít za sebou určitou zkušenost v oboru. Má k dispozici i speciální nástroje, Inspektoři pod značkou Nemopas například využívají speciální metodiku a aplikaci, která zajišťuje, aby nedošlo k opomenutí nějakého problému nebo konstrukce při provádění inspekce. Technický průkaz, který zpracovává inspektor nemovitostí, je před vydáním dále kontrolován hlavním inspektorem.

Oproti technikovi, který si všimne poruchy v konstrukci, by inspektor nemovitostí měl odhalovat i rizika v konstrukcích, která se mohou projevit v budoucnu.

Inspektor nemovitostí by měl být členem Asociace inspektorů nemovitostí, která odbornost prověřuje. Inspektor musí složit zkoušku, bere se v úvahu i stavební vzdělání, praxe ve stavebnictví, autorizace. Před zkouškou u Asociace jsem já osobně ještě prošel školením a zkouškou přímo v rámci Nemopasu. Uchazeč o pozici inspektora by měl projít zkušeností na pozici asistenta inspektora.

Důležitým aspektem je také to, že členové asociace mají sjednanou pojistku, která kryje případnou škodu.

Kdo a v jakých případech by se měl na inspektora nemovitostí obracet?

Nejzásadnější jsou realitní obchody. Dalším případem jsou investoři se záměrem rekonstruovat. Jejich cílem je s pomocí inspektora vytvořit podklady projektantovi. Projektant na základě naší zprávy začne zpracovávat svou dokumentaci, případně nechá provést diagnostiku, kterou doporučíme.

Dalším častým případem je konec záruční doby u bytových domů. Obrací se na nás nejčastěji SVJ, které jde s naší zprávou za developerem a reklamuje u něj vady, případně požaduje opravu před koncem záruční doby.

Obrací se na nás i individuální investoři se záměrem oprav v budoucnu, případně mají specifický problém typu vlhkostí nebo plísní a chtějí vědět co s tím. V případě záměrů právního jednání, soudního řešení a sporů apod. se pak už investoři musí obracet na soudní znalce.

Jak např. probíhá inspekce před koupí bytu v novostavbě?

Technik s sebou má orientační diagnostické přístroje, např. bezdotykový teploměr, endoskop, vlhkoměr, fotoaparát, sklonoměr, lze s sebou mít i lať na měření rovinnosti, ačkoliv to je úplně jiná služba – porovnávání s normou – a do inspekce nemovitosti jako taková běžně nepatří.

Inspektor by si měl projít exteriér nemovitosti a zkontrolovat ji od spodu až nahoru. Kontroluje se zejména obálka budovy vč. zateplovacího systému, jeho detaily. Pokud je předmětem inspekce byt, a ten je umístěný pod střechou, tak je součástí prohlídky i střecha. Pokud je byt umístěn na terénu nebo nad nevytápěnými garážemi, tak se chceme podívat i na detaily u paty domu, do garáže, jak je izolovaný strop. Zajímá nás, kde jsou vjezdy do garáží. Zajímají nás přístupové části k té bytové jednotce. Tyto prostory nás zajímají z hlediska akustiky. Zajímá nás, jak je řešena dispozice schodiště, zda navazuje na byt, jak je řešen výtah.

U vstupu do bytu nás zajímá třída požární bezpečnosti dveří. Důležité je seřízení oken a jejich funkčnost, ale také stav výplní, které bývají často poškozené. Kontrolují se vnitřní dveře a zárubně, kolize křídel apod. Pokud byt není dokončen, zkoumáme konstrukce, které jsou vidět, např. dilatační pásky v podlahách, provedení elektroinstalací atd. V koupelně se zjišťuje, zda je hydroizolace pod vanou, zda je sama dobře usazená, jak jsou přístupné vodoměry, přístupnost uzávěrů. Kontroluje se způsob kladení obkladů a dlažby, kvalita včetně spár. Pokud má byt terasu, zkoumáme problémy tepelných mostů, tedy napojení tepelných izolací v detailu obvodové stěny, řešení hydroizolace, výšku a výplň zábradlí.

Jak je to s kontrolou TZB?

Inspektor nemovitostí kontroluje umístění otopných těles, jejich přístupnost, kontroluje se umístění jističů, označení okruhů. Samotná funkčnost a správnost zapojení těchto zařízení předmětem inspekce není. Samozřejmě upozorňujeme klienty, pokud mají např. dožilý starý kotel, že by byla vhodná jeho výměna, a v takovém případě upozorňujeme na požadavky, které se na nové zdroje tepla vztahují. Zároveň upozorňujeme na budoucí povinnosti výměn kotlů, možnosti dotací apod. Upozorňujeme rovněž na chybějící revize technických zařízení, spalinových cest atd.

S jakými nekvalitními inspekcemi jste se setkal ve své praxi?

Nejčastěji se jedná o případy starších nemovitostí, zejména rodinných domů, kde jsou pro inspekci prvotně osloveni rodinní kamarádi, stavaři, v jejichž případě jde vždy jen o ústní konzultaci. Investor by měl vždy vyžadovat písemný výstup, který je nějakým způsobem systematický, neobsahuje jen to, co je vidět na první pohled. Nezkušený technik obvykle zjevné poruchy odhalí. Naše inspekce pak ale například odhalila další závady nebo rizika, které případnou investici vedoucí k jejich odstranění zdražila několikanásobně.

Šlo o rodinný dům s podkrovím, kde se vždy řeší vzduchotěsnost. Je to stále velké téma. Původně pozvaný technik nezjistil stav parotěsnicí vrstvy. Nevšiml si statických defektů. Šlo o starou zástavbu, pro účely vestavby se demontovaly některé prvky krovu, které nebyly nahrazeny. Celou situaci vnímal spíše pohledově, zda nejsou popraskané sádrokartony apod.

Dokážete popsat pět nejčastějších problémů, které nacházíte u rodinných domů?

První oblastí je podkroví. Nejzásadnějším problémem v podkroví je parozábrana. Když už tam je, tak by měla být těsná. A mám pocit, že takhle to dělníci, kteří ji montují, nevnímají. Napojení u stěn je mnohdy jen dořezem, nejsou dotlačeny, přilepeny. Další věc jsou prostupy – profese potřebují prostup, tak parozábranu proříznou. Jedná se například o elektrikáře. I když parozábranu udělá školená firma a provede ji dokonale, tak pak přijdou další řemesla. Vady v podkroví nalézáme neustále, je to denní chleba.

Správně nebývá udělaná ani doplňková hydroizolační vrstva. Nebývá utěsněná kolem prostupů. U okapu by měla být odvodněna nejlépe přes okapničku, to často nebývá. U větších prostupů by měla být nějaká rozháňka, aby voda mohla volně odtékat. To také většinou není. Stačí se pak pozorněji podívat na dřevěný krov, a hned vidíme, že má na sobě vlhké fleky. Další problém je, že doplňkové hydroizolační vrstvy, které se převážně používají pod krytiny šikmých střech, nejsou UV stabilní. Často je stavba ponechána zakrytá pouze takovou fólií, a ta vlivem UV záření postupně degraduje. Pod zdegradovanými plochami nalézáme rovněž vlhké fleky od zatékání.

Pokud půjdeme dál, většinou bývá špatně oplechování parapetu. Většinou má špatný spád, je špatně napojeno na okolní konstrukce. Další problémy bývají s tepelnými mosty. Jak je zatažená tepelná izolace zateplovacího systému pod terén, kolik centimetrů. V samotné technologii zateplovacích systémů bývají chyby, např. nejsou provedeny výztužné diagonální pásky kolem otvorů apod. Pak vidíme v těchto detailech praskliny, jsou to přitom novostavby. Špatně se kladou desky tepelné izolace kolem otvorů, nepoužívají se, případně se používají chybně nejrůznější systémové lišty zateplovacích systémů apod.

Další věc je hydroizolace spodní stavby. Jedná o starší podsklepené nemovitosti, kde jsou izolace suterénu většinou nedostatečné. Často jsou u starších staveb dožilé, či špatně nadimenzované. Např. při neexistenci drenáže by měla být provedena izolace proti tlakové vodě. A způsoby ukončení u terénu bývají také vadné. U nových nepodsklepených staveb je často nevhodně opracován detail napojení vodorovné izolace na svislou a na navazující konstrukce či prvky. Mnohdy není svislá hydroizolace realizována vůbec a vodorovná hydroizolace je v úrovni upraveného terénu nebo několik centimetrů nad touto úrovní.

Dalšími typickými oblastmi závad jsou terasy, řešení jejich skladby, hydroizolace, lepení dlažby, výška a výplně zábradlí, jeho kotvení atd. U starších domů bývají problémy u trámových stropů.

Viděli jste i důsledky takových vad v podkroví, o kterých jsme mluvili, např. krovy napadené dřevokaznou houbou?

Daleko dříve, než dřevokazné houby se začínají při těchto vadách projevovat vlhké mapy ve vadných detailech vestavby podkroví. Zejména jsou to koupelny nebo ložnice, kde se vlhké stopy projevují, a nyní v zimě k takovýmto případům vyjíždíme často. Když si představíte, že pára musela projít nahoru, tam zkondenzovala, a voda stekla zpět přes sádrokarton do interiéru, je jasné, že i minerální vata v tomto detailu již musí být mokrá.

Jak dlouho trvá prohlídka nemovitosti v rámci nějaké typické inspekce?

U přejímky nové nemovitosti, např. bytu, prohlídka typicky trvá kolem dvou hodin. Není ale výjimkou, pokud se tam řeší něco zásadního, případně jde o velký byt, že tam inspektor stráví až 4 hodiny. U starších rodinných domů doporučujeme nechat si vždy zpracovat písemný výstup. Tam průzkum trvá 2 až 4 hodiny, ale pak je třeba počítat s nějakým časem na písemné zpracování.

Jak vidíte současný stav poptávky po službě inspekce nemovitostí a jaký odhadujete vývoj do budoucna?

V současné době nás využívají soukromí investoři, stále více nás ale využívají přímo i developeři. Ti si dnes již často nechávají dělat kontroly před tím, než nemovitost ukáží klientovi. Developeři navíc využívají několik stupňů kontrol. Využívají kontroly jednotlivých stavebních částí a kontroly po svých subdodávkách. Někteří potřebu inspekcí vnímají velice zásadně. Poptávka neustále roste.

Navíc od nástupu platnosti nového občanského zákoníku platí možnost reklamace nemovitosti po dobu 5 let prodávajícímu za případné vady, na které nebyl upozorněn. Z toho důvodu si inspekci nemovitosti objednávají i prodávající. Prodávající díky inspekci upozorní na možná rizika a uvede je v kupní smlouvě.