Když zápis v katastru neodpovídá skutečnosti
U práv zapisovaných do katastru nemovitostí zpravidla předpokládáme, že jsou zapsána podle skutečného stavu. V praxi je však možný případ, kdy osoba zapsaná v katastru nemovitostí ve skutečnosti není vlastníkem dané nemovitosti nebo kdy katastr obsahuje chybný údaj ohledně věcného břemene.
Kdy může nastat případ, že zápis v katastru neodpovídá skutečnosti?
Stav, kdy zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu, může nastat, například když smluvní uzavřely smlouvu, opomněly však podat návrh na vklad příslušného práva do katastru nemovitostí. Jiným příkladem je situace, kdy po provedení zápisu do katastru nemovitostí jedna ze stran od smlouvy odstoupila. Ojedinělé nejsou ani případy, kdy k zápisu do katastru nemovitostí došlo na základě návrhu podaného ve zlé víře, tedy s vědomím, že požadovaný zápis neodpovídá právnímu stavu.
Žaloby na určení vlastnického práva je až krajní prostředek
V případě, že vlastník (či osoba oprávněná/povinná z věcného břemene) zjistí, že údaj zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, může se domáhat určení svého práva prostřednictvím určovací žaloby (neboli žaloby na určení vlastnického práva podle § 80 občanského soudního řádu).
Podání určovací žaloby ovšem samozřejmě představuje až krajní prostředek a žaloba tedy nebude úspěšná, pokud osoba, proti které by měla žaloba směřovat, požadovaný stav nepopírá a je například ochotná přistoupit k tzv. souhlasnému prohlášení. V takovém případě je vhodnějším a jednodušším řešením mimosoudní dohoda. Základním předpokladem pro úspěch určovací žaloby je prokázání naléhavého právního zájmu na určení (ne)existence práva.
V případě sporů ohledně vlastnického práva k nemovitostem či existenci věcných břemen lze říci, že naléhavý právní zájem bude v těchto případech dán v zásadě vždy. K úspěšnosti určovací žaloby je dále nutné věnovat pozornost osobám, proti kterým má žaloba směřovat. Lze říci, že v zásadě ve všech případech se musí alespoň na jedné straně (straně žalobce či žalovaného) nacházet osoba, která je zapsána v katastru nemovitostí. Naléhavý právní zájem rovněž není dán, jestliže žaloba o určení vlastnictví nesměřuje proti všem osobám, které vlastnické právo žalobce popírají a které jsou jako vlastníci zapsány v katastru nemovitostí.Naléhavý právní zájem nájemce
Na tomto místě je dále nutné upozornit, že ne vždy bude k podání určovací žaloby oprávněna jen osoba, která tvrdí, že je či naopak není vlastníkem dané nemovitosti či oprávněným/povinným z věcného břemene. Naléhavý právní zájem k podání určovací žaloby byl totiž českými soudy přiznán i např. nájemci, který se domáhal určení, kdo je vlastníkem jím užívaných pozemků.
DOPORUČENÍ
- Prokázání naléhavého právního zájmu představuje vedle samotného prokázání vlastnického práva/oprávnění z věcného břemene v rámci řízení o určovací žalobě stěžejní otázku a v žádném případě by tedy při přípravě žaloby nemělo být podceněno.
- Při přípravě určovací žaloby je rovněž nutné mít na paměti zásadu materiální publicity. S ohledem na určovací žalobu se rovněž uplatní instituty poznámky spornosti a poznámky rozepře.
Chyby v katastru: poznámka rozepře a poznámka spornosti
V praxi je možné se setkat se situací, kdy zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Takový stav je samozřejmě vnímán jako velmi nežádoucí, a zákon proto obsahuje řadu institutů, které mu mají předcházet či pomoci k jeho nápravě. Příkladem takového institutu je poznámka rozepře nebo poznámka spornosti.
- Zjistíte-li nesrovnalost v katastru nemovitostí, která se vás týká, můžete podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva a na katastrálním úřadě na základě podané žaloby požádat o zápis poznámky rozepře. Ta slouží jako dočasné upozornění, že o právech vztahujících se k dané nemovitosti právě rozhoduje soud. Jakmile soud o vlastnictví rozhodne, rozporovaný zápis může být z katastru smazán.
- Poznámka spornosti se používá v případech, kdy zapsaný vlastník nikdy vlastníkem nemovité věci nebyl. Žádost o zápis poznámky spornosti tedy podáte v případě, kdy zjistíte, že vaše právo (zpravidla vlastnické) je dotčeno zápisem provedeným ve prospěch jiné osoby bez právního důvodu.
Žádáte-li o zápis poznámky spornosti, musíte doložit, že o uznání svého práva k dané nemovitosti usilujete soudní cestou. Ne nutně hned při podávání žádosti - máte na to lhůtu jednoho měsíce ode dne, kdy jste se o chybném zápisu dozvěděli. Podobně jako poznámka rozepře je tedy i poznámka spornosti dočasným zápisem v katastru, který zanikne, jakmile soud rozhodne.