Pravidelné revize a kontroly technických zařízení v bytových domech

O tomto bodu se zmiňuje Občanský zákoník, který říká: „Každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí.“

V případě vzniku požáru či úrazu, se vždy hledá jeho příčina, ať už ze strany Policie nebo pojišťovny. Pokud vyšetřování určí, že příčinou byla třeba závada na elektroinstalaci, pak následně se pátrá kdo je za to zodpovědný a zda nezanedbal některou ze svých povinností. Pojišťovna při neodborné kontrole, neplatné revizi nebo dokonce její absenci, ve většině případů krátí pojistné plnění nebo neuhradí vzniklou škodu způsobenou na těchto zařízeních.

Povinnosti majitelů bytových domů

Většina povinností přechází na majitele objektu, z platných předpisů a norem, kde je uvedeno:

1/ Elektrická zařízení

Zákon č. 458/2000 Sb. tzv. energetický zákon v § 28 odst. 5 bodu b) uvádí, že vlastník nemovitosti je povinen: „Udržovat společné elektrické zařízení sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá technickým normám a právním předpisům.“

ČSN 33 1500 stanovuje lhůty pravidelných revizí ve společných prostorách domu (sklepy, chodby, schodiště apod.).

ČSN 34 1390 – označuje hromosvod jako zařízení pro ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny, norma ČSN 33 1500 předepisuje lhůty pravidelných revizí pro hromosvody realizované před 1. 2. 2009.

ČSN EN 62305 ed.2 – platí pro hromosvody realizované po 1. 2. 2009 a stanovuje lhůty pro provádění pravidelných vizuálních kontrol a revizí na tomto zařízení označené jako systémy ochrany před bleskem a přepětím.

2/ Plynová zařízení

Vyhláška č. 85/1978 Sb. – podle § 1 odst. (2) „Za zařízení se pro účely této vyhlášky považují zařízení podléhající státnímu odbornému dozoru nad bezpečností práce, vykonávanému Českým úřadem bezpečnosti práce a Inspektoráty bezpečnosti práce.“

V odst. (3) je definováno: „Za zařízení uvedená v odstavci (2) se nepovažují zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení.“

Z toho vyplývá, že vlastník nebo vlastníci objektu s vytvořeným subjektem s právní subjektivitou mají za povinnost zajistit provádění kontrol a revizí plynových zařízení v prostorách bytového domu, které nejsou v osobním užívání uživatelů bytů a místností nesloužících k bydlení. Mezi takové plynové zařízení řadíme domovní rozvody, které vedou od HUP až po jednotlivé plynoměry, dále pak plynové spotřebiče (např. kotle) nebo plynové kotelny.

Zákon č. 458/2000 Sb., tzv. energetický zákon, v § 62 odst. 4 bodu b) uvádí, že vlastník nemovitosti je povinen: „Udržovat společné odběrné plynové zařízení sloužící pro tuto dodávku ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám a technickým pravidlům a umožňuje bezpečnou a spolehlivou dodávku plynu tak, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob a v případě zjištění závady tuto neprodleně odstranit.“

3/ Požární bezpečnost

Vyhláška č. 246/2001 Sb. o požární prevenci stanovuje zajistit pravidelné kontroly a zkoušky v závislosti na instalovaném zařízení pro požární ochranu. Seznam věcných prostředků požární ochrany a požárně bezpečnostním zařízení jsou zpravidla popsány v dokumentu požárně bezpečnostního řešení stavby. Nejčastěji se jedná o hasicí přístroje, nouzové osvětlení, stále více se potkáváme se zařízením EPS, především u novostaveb, či v krajních případech i SHZ (např. prostory garáží).

ČSN 73 0873 požární bezpečnost staveb – zásobování požární vodou předepisuje provádět pravidelné provozní kontroly na hydrantech umístěných v bytovém domě.

více informací viz Požární bezpečnost

4/ Spalinové cesty – komíny

Podle nařízení vlády č. 91/2010 Sb. je předepsáno provádět pravidelné kontroly a čištění spalinových cest. Tyto kontroly je nutné provádět u všech objektů, bez výjimky, se spalinovou cestou (komínem) zpravidla od kotlů.

5/ Výtahy

ČSN 27 4002 upravuje požadavky na majitele bytových domů, aby udržovali výtahy v bezpečném a provozuschopném stavu prostřednictvím servisních odborných firem, které provádí předepsané prohlídky a zkoušky.

6/ Nízkotlaké kotelny

Podle § 2 bodu d) vyhlášky č. 91/1993 Sb. a Přílohy č. 12 odst. 12.1 nařízení vlády č. 101/2005 Sb. se nízkotlaká kotelna definuje jako objekt nebo část objektu, ve kterém se nachází kotel s jmenovitým tepelným výkonem alespoň 50 kW nebo pokud součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů je vyšší než 100 kW. Předpisy určují vykonávat pravidelné odborné prohlídky kotelen ve stanovených lhůtách.

7/ Tlaková zařízení

ČSN 69 0012 stanovuje provádění revizí pro tlakové nádoby stabilní (např. expanzomaty, ohřívače TV…) z důvodu zajištění jejich bezpečnosti při provozu. Ve většině případů nacházíme tato zařízení u kotlů, v kotelnách nebo předávacích stanicích v teplovodní nebo parní soustavě pro vytápění a dodávku TV.

Přehled provádění kontrol, prohlídek, revizí a zkoušek technických zařízení instalovaných v bytových domech

KATEGORIE	ZAŘÍZENÍ	PŘEDMĚT	KDO PROVÁDÍ	PŘEDPIS	LHŮTA
elektrická zařízení	elektroinstalace	pravidelná revize	revizní technik	ČSN 33 1500	1× za 5 let1
	hromosvod	vizuální kontrola	revizní technik	ČSN EN 62305-3	1× za 2 roky2
		pravidelná revize	revizní technik	ČSN EN 62305-3	1× za 4 roky3
požární bezpečnost	hasicí přístroje	kontrola provozuschopnosti	způsobilá osoba	246/2001 Sb.	1× za rok
		periodická zkouška	způsobilá osoba	246/2001 Sb.	1× za 5 let4
	hydranty	kontrola provozuschopnosti	způsobilá osoba	ČSN 73 0873	1× za rok
	elektronická požární signalizace	zkoušky činnosti ústředny	oprávněná osoba	246/2001 Sb.	1× za měsíc
		zkoušky činnosti	oprávněná osoba	246/2001 Sb.	1× za 6 měsíců
		kontrola provozuschopnosti	způsobilá osoba	246/2001 Sb.	1× za rok
	stabilní hasicí zařízení	kontrola provozuschopnosti	způsobilá osoba	246/2001 Sb.	1× za rok
zdvíhací zařízení	výtahy	provozní prohlídka	dozorce výtahu	ČSN 27 4002	1× za 14 dní
		odborná prohlídka	způsobilá osoba	ČSN 27 4002	1× za 3 měsíce
		odborná zkouška	inspekční technik	ČSN 27 4002	1× za 3 roky
		inspekční prohlídka	inspekční orgán	ČSN 27 4002	1× za 6 let
plynová zařízení	domovní rozvod plynu, spotřebiče (např. kotel)	kontrola	oprávněná osoba	85/1978 Sb.	1× za rok
		provozní revize	revizní technik	85/1978 Sb.	1× za 3 roky
	plynová kotelna5	kontrola	oprávněná osoba	ČSN 07 0703	1× za rok
		provozní revize	revizní technik	ČSN 07 0703	1× za 3 roky
nízkotlaké kotelny6		odborná prohlídka	revizní technik	91/1993 Sb.	1× za rok
spalinové cesty (komíny)		kontrola	způsobilá osoba	91/2010 Sb.	1× za rok
		čištění	způsobilá osoba	91/2010 Sb.	1× za rok
tlaková zařízení	tlakové nádoby stabilní (např. expanz.nádoby, ohřívače TV…)	provozní revize	revizní technik	ČSN 69 0012	1× za rok
		vnitřní revize	revizní technik	ČSN 69 0012	1× za 5 let
		zkouška těsnosti	revizní technik	ČSN 69 0012	po vnitřní revizi

Poznámky k údajům uvedeným v tabulce:

1. lhůta platí pro většinu bytových domů konkrétně při určení prostředí vnějších vlivů normální (obytné budovy),
2. vizuální kontrola se provádí u hromosvodů realizovaných po 1. 2. 2009,
3. lhůta platí pro hromosvody realizované po 1. 2. 2009 s hladinou třídy ochrany III. a IV. Pro hromosvody provedené před 1. 2. 2009 se revize provádí 1× za 5 let dle ČSN 33 1500 u ostatních objektů,
4. pro vodní a pěnové hasicí přístroje se stanovuje lhůta 1× za 3 roky,
5. plynovou kotelnu vymezuje instalovaný kotel s tepelným výkonem 50 kW a více nebo pokud je součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů větších než 100 kW,
6. nízkotlakou kotelnu určuje tepelný výkon instalovaného kotle 50 kW a více nebo pokud je součet jmenovitých tepelných výkonů kotlů větších než 100 kW.

„Povinnosti“ nájemníků a majitelů bytů

Podle výše zmíněných předpisů by se dalo usuzovat, že povinnost provádět revize a kontroly se vztahuje pouze na právnické osoby (organizace) a fyzické osoby provozující podnikatelskou činnost tj. v našem případě majitelé bytových domů.

Ovšem zákon č. 458/2000 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) v § 28 odst. 2 bodu d) uvádí, že oprávněný zákazník je povinen: „Udržovat svá odběrná elektrická zařízení ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám.“

Dále pak pro plynová zařízení pak v § 62 odst. 2 bodu f) se uvádí, že zákazník je povinen: „Udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit.“

Z toho vyplývá, že každý nájemník nebo majitel bytu, který má platnou smlouvu o odběru elektrické energie nebo plynu, má ve vlastním zájmu zajistit provádění revizí a kontrol dle technických norem. Chrání tím především sebe před následky vzniklých škod na zdraví a majetku. Právě revize elektrické a plynové instalace je potvrzením o bezzávadnosti těchto zařízení a v případě havárie také důkazem, že viníkem nebylo zanedbání povinností vlastníka.

Přehled doporučených revizí a kontrol technických zařízeních instalovaných v bytech

KATEGORIE	ZAŘÍZENÍ	PŘEDMĚT	KDO PROVÁDÍ	PŘEDPIS	LHŮTA
elektrická zařízení	elektroinstalace	pravidelná revize	revizní technik	ČSN 33 1500	1× za 5 let
plynová zařízení	spotřební rozvod plynu, spotřebiče	kontrola	oprávněná osoba	85/1978 Sb.	1× za rok
		pravidelná revize	revizní technik	85/1978 Sb.	1× za 3 roky