Plánování oprav objektu na základě fyzické a ekonomické životnosti

Životnost stavebních objektů je, stejně jako životnost ostatních výtvorů člověka, omezená. Při blížícím se konci životnosti jsou v zásadě dvě možnosti – demolice a znovupostavení nového objektu, nebo výrazné rekonstrukce stávajícího objektu. Stavba po ukončení základní životnosti při správných údržbách a opravách může sloužit na několik dalších desítek let. Díky tomu se ekonomicky jeví lépe druhá varianta. Proto se v dnešní době o údržbu, opravu a rekonstrukci zajímá více a více lidí. V dnešní době jsou vlastníci nemovitostí nebo organizace, které spravují majetek, dokonce povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů péči o jeho stav.

Tento článek si bere za cíl shrnout základní poznatky o životnosti stavby, opotřebení, financování oprav, zjištění technického stavu objektu, plánu oprav na základě technicko-ekonomické analýzy a některé další související problémy. Pro praktické účely byla vybrána budova Zemského archivu v Opavě, na kterou byly aplikovány všechny nabyté poznatky.

1 Životnost stavby

Předpokládaná životnost domů dle Kupilíka (2005) [1]

Domy na bázi dřevotřísky	40 let
Domy dřevěné srubové	60 let
Domy montované z betonových dílců	100 let
Domy zděné postavené po roce 1950	100 let
Domy zděné masivní stavěné mezi roky 1930 a 1950	120 let
Domy zděné masivní s dřev. stropy před r. 1930	130–150let

Časové období, ve kterém je stavba schopna plnit svoji funkci, nazýváme životností stavby. Životnost stavby můžeme rozdělit na právní, morální, ekonomickou a technickou. Doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby, nazýváme životností právní. Morální životností je doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby (dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území apod.). Ekonomická životnost je doba, po kterou provozování stavby poskytuje zisk (užitek), tedy náklady na užívání nepřekračují výnosy (tržby) z provozování stavby. Bývá obvykle kratší než technická životnost. Technická životnost stavby (životnost fyzická) trvá, pokud jsou jednotlivé konstrukce stavby funkční tak, že stavba plní svoji funkci. Technickou životnost lze prodlužovat při patřičné údržbě, obnově a opravě jednotlivých funkčních dílů stavby. Je tedy teoreticky časově neomezená. Z praktického hlediska je limitována prvky dlouhodobé životnosti (základy, schodišti, stropy, krovy, svislými nosnými konstrukcemi), které po dobu užívání neměníme. Dalšími prvky stavby jsou tzv. prvky krátkodobé životnosti. U těchto prvků předpokládáme alespoň jednu výměnu v období trvání stavby. Tyto prvky vyměňujeme, pokud je to ekonomicky ještě výhodné.

Předpokládaná životnost staveb se zpravidla vyjadřuje počtem roků, který se u různých druhů objektů (konstrukcí) liší. Pro udržení dlouhé životnosti je pravidelná (cyklická) údržba základní podmínkou. [6], [12]

2 Opotřebení staveb

Pro zjištění skutečné životnosti jsou vždy nutné podrobné analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby. Opotřebení a životnost stavebních objektů můžeme považovat za kontinuální proces. Znehodnocení (opotřebení) stavby ukazuje snížení kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. Opotřebení značí konkrétní technický stav konstrukce v daném okamžiku. Závisí především na stáří konstrukce, kvalitě prováděné údržby a fyzické životnosti konstrukce. Opotřebení (amortizace) se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení v praxi lze provést v zásadě třemi způsoby: lineárním průběhem, semikvadratickým průběhem a kvadratickým průběhem. Lineární průběh se uplatňuje spíše u staveb, jejichž stav je s ohledem na stáří špatný a průběh opotřebení je úměrný stárnutí budovy. Semikvadratický je velice používaný v praxi a nevhodný v prvních 40 % životnosti budovy (nepřesné výsledky). Kvadratický průběh nachází uplatnění u dobře udržovaných staveb, kde je amortizace nízká. [1]

3 Financování oprav a rekonstrukcí

K prodlužování technické životnosti jsou nutné údržby, opravy a rekonstrukce během doby užívání stavby. Pro tyto opravy jsou nutné finanční prostředky, které v danou dobu musí vlastník nemovitosti mít, aby nedocházelo k rychlejší degradaci celé stavby. Zdroje těchto finančních prostředků mohou pocházet z činností, které se v nemovitosti provádí (prodej, výroba), a nebo z nájemného.

Obnos finančních prostředků ročně, který je nutné pro tyto účely mít, se zhruba rovná 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby . Jedná se o náklady budoucí, takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu. U velmi dobře udržovaného objektu (tzn. v nejbližších letech nebude nutné provádět výrazněji údržbu) se použije nižší hodnota rozmezí. Naopak u objektu slabě udržovaného se pracuje s hodnotou vyšší. Náklady na opravy také úzce souvisí s cenou za zhotovení stavby¹⁾. Většinou jsou v protichůdném postavení (levná stavby vs. drahá údržba a drahá stavba vs. levná údržba).

Obecně také platí, že čím je kvalitněji provedena výstavba, tím klesají celkové náklady na stavbu v rámci životního cyklu stavby.

Majetek se nedá provozovat (není dlouhodobě udržitelný), jestliže celkové opotřebení je více než 50 % (uživatelský limit). Náklady za opravy tak vstoupnou cca na dvojnásobek. Nabízí se zamyšlení, v kterém okamžiku je výhodnější demolice stavby a postavení kompletně nové budovy. Podle studií bylo zjištěno, že podíl nákladů na opravu a modernizaci k ceně demolice a novostavby by neměl být vyšší než 75,9 %, jinak je již vhodnější demolice a novostavba, neboť je zřejmé, že v novostavbě je vždy možno lépe splnit aktuální nároky investora (koncepce, funkční schopnosti, vybavení atd.). [1], [13], [5]

4 Plán oprav a rekonstrukcí

Plánování oprav a rekonstrukcí vyžaduje vytvoření technicko-ekonomické analýzy budovy, zjištění technického stavu jednotlivých prvků budovy a předpokládané životnosti, navržení cyklu oprav. Takto pečlivě vytvořené plány prodlouží životnost stavby a ušetří majiteli nemovitosti finanční prostředky. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu stavebních objektů bylo vytvořeno v České republice několik modelů: poměrový model nákladů, model technicko-ekonomické analýzy (Buildpass) a metoda REMAB. [4], [5]

Buildpass umožňuje se znalostí pouze základních nebo neúplných údajů o objektu s různou přesností a spolehlivostí optimalizovat financování správy jednoho nebo více objektů bez ohledu na jejich typ, staří a kvalitu údržby. Umožňuje přehledné navrhování a optimalizaci cyklů obnovy díky ekonomické a technické vazbě. Cílem je minimalizovat náklady a přitom dodržet standardy užívání. Díky těmto vazbám dochází k časovému prodloužení či zkrácení délky kroku obnovy. U většiny konstrukčních prvků se toleranční vychýlení pohybuje na úrovni 20 % délky jednoho kroku obnovy. Navázání ekonomických vazeb se doporučují pouze v případech, že jejich úspora bude činit minimálně 5 % na celkových nákladech obnovy.

Buildpass je software nacházející se na webové stránce www.cideas.cz/buildpass/. Pro uživatelský přístup je nutné mít uživatelské jméno a heslo. [14]

Ekonomická vazba

Úspora nákladů při provedení obnovy dvou a více konstrukčních prvků najednou oproti sumě nákladů vydaných za obnovu týchž konstrukčních prvků bez vzájemné časové koordinace. Úspora vzniká z důvodů technických, kdy se např. postaví lešení pro obnovu vnějších omítek a zároveň se provede obnova klempířských prvků. Jiný zdroj úspor je organizační stránka věci. [14]

Technická vazba

Obnova jednoho prvku je pevně propojena s obnovou druhého prvku. Od ekonomické vazby se liší tím, že musí být vždy uplatněna. I tato vazba (stejně jako ekonomická) přináší celkovou úsporu nákladů. [14]

5 Plán oprav a rekonstrukcí v praxi

Tab. č. 1 – Finanční plán oprav a rekonstrukcí
v období 2011–2050

Konstrukční díl	Rok opravy	Náklad Kč
podlaha PVC	2013	41447
nátěr zábradlí venkovní ocelové	2013	2530
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2013	49318
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2013	12442
malba vápenná	2013	174515
	2013	280253
žaluzie interiérové	2014	1379
baterie výtoková	2014	21334
	2014	22713
nátěr dveře dřevěné plné	2018	11552
nátěr dveře dřevěné prosklené	2018	4110
nátěr dveře ocelové	2018	2358
nátěr dřeva plošný	2018	110940
kotel elektro	2018	23389
	2018	152348
podlaha fošny	2020	2044924
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné	2020	7073
	2020	2051997
podlaha koberec	2022	81529
malba vápenná	2022	227702
	2022	309231
nátěr zábradlí venkovní ocelové	2023	3400
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2023	16721
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2023	66279
	2023	86401
omítka váp.cem. tvrdá	2026	1117429
parapet venk., plech TiZn	2026	49925
okno fasádní dřevěné s dvojsklem	2026	228132
žaluzie interiérové	2026	1868
obklad keramický	2026	20009
obklad keramický	2026	26718
podlaha cem. potěr	2026	190262
podlaha cem. potěr	2026	45285
podlaha dlažba keramická	2026	91026
podlaha dlažba keramická	2026	68234
vodovod vnitřní, potrubí ocel	2026	46244
kuchyňská linka vybavená	2026	150112
umyvadlo	2026	15206
potrubí ocel	2026	267120
	2026	2317568
počítačová síť	2028	112937
	2028	112937
kotel plyn, LTO	2029	64749
	2029	64749
nátěr zábradlí vnitřní ocelové	2030	8219
	2030	8219
komunikační vedení	2031	30765
výtah nákladní/5 stanic (nos.1000kg)	2031	3679103
	2031	3709868
podlaha PVC	2033	74858
sádrokartonový podhled	2033	185379
nátěr zábradlí venkovní ocelové	2033	4570
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2033	89074
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2033	22472
nátěr dveře dřevěné plné	2033	17998
nátěr dveře dřevěné prosklené	2033	6404
nátěr dveře ocelové	2033	3673
nátěr dřeva plošný	2033	172840
malba vápenná	2033	315193
radiátory ocel	2033	534758
	2033	1427219
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné	2035	11020
	2035	11020
žaluzie interiérové	2036	2642
kanalizace, připojovací, plast	2036	44373
kanalizace, odpady, plast	2036	16740
WC	2036	30259
baterie výtoková	2036	38835
	2036	132850
venkovní dveře dřevěné prosklené	2039	222057
nátěr dveře dřevěné prosklené	2039	7264
	2039	229321
obklad plastový	2040	12813
	2040	12813
latě střešní	2041	43077
	2041	43077
podlaha koberec	2042	147250
malba vápenná	2042	411256
	2042	558505
nátěr zábradlí venkovní ocelové	2043	6142
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2043	119708
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené	2043	30201
kotel elektro	2043	48970
	2043	205020
žaluzie interiérové	2046	3551
	2046	3551
omítka váp.cem. tvrdá	2048	713702
svod, plech TiZn	2048	406767
parapet venk., plech TiZn	2048	95662
venkovní dveře dřevěné plné	2048	245448
nátěr dveře dřevěné plné	2048	26637
nátěr dveře ocelové	2048	5723
nátěr dřeva plošný	2048	269279
	2048	1763218
podlaha fošny	2050	4963567
nátěr zábradlí vnitřní ocelové	2050	14844
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné	2050	17168
malba vápenná	2050	520966
	2050	5516546
Celkové náklady za období 2011–2050		19019424

Aplikace teoretických východisek byla využita na stavebním objektu Zemského archivu v Opavě. Budova situována na ulici Praskova, s číslem popisným 457, v části Opava-město. Jedná se o stavbu postavenou z bloku o sedmi podlažích nadzemních a jednomu podlaží podzemnímu. Původně se jednalo o sklad postavený v roce 1901. Na základě technicko-ekonomické analýzy byl vytvořen návrh finančního plánu oprav a rekonstrukcí pomocí softwarové podpory Buildpass. Pro lepší obraz ekonomické životnosti byl vypočten čistý zisk z objektu. [15]

Tyto údaje by měly poskytovat ucelený přehled o budově. Měly by zefektivnit práci správci budovy, snížit finanční náročnost a prodloužit životnost stavby.

Informace o jednotlivých konstrukčních prvcích objektu

Pro co nejpřesnější a správný návrh oprav a rekonstrukcí bylo nutné zmapovat stávající stav objektu. Nejdůležitější bylo zjistit stáří jednotlivých kostrukčních prvků, jejich míry a vizuální prohlídkou jejich stav. Vycházelo se z informací od paní správcové, informací o stavebních úpravách na archivu z Magistrátu města Opavy – odboru výstavby a dopravy, technické zprávy, projektové dokumentace a z vlastní prohlídky. Také byly zjištěny velmi důležité základní informace (rok postavení stavby) o objektu z novin Naše Opavsko z 16. listopadu 1999 [7]. Po vizuální prohlídce šlo na první pohled vidět, že se jedná o celkem dobře udržovanou budovu, která měla jen pár menších vad. Například v důsledku zanesení kanalizace se jednorázově dostalo nadměrné množství vlhkosti do spodního patra objektu a poškodilo část vnitřních omítek. Vlhkost je teď v mezích, ale poškození omítek zůstalo.

Návrh plánu oprav pomocí softwaru Buildpass

Vlastní navrhováni oprav a rekonstrukcí je velice složitá záležitost. Software Buildpass je moderní technicko-ekonomická analýza, která by měla plánování oprav usnadnit. Proto byl vyzkoušen a následně použit v tomto článku.

Postup prací v programu byl následující. Zadal se výběr typové budovy z výměr a vybrala se budova občanské výstavby – kancelářská budova, jelikož archiv této budově nejvíce přibližoval (7/27 budovy tvoří kanceláře archivu). Po zadání základních údajů o objektu (délka, šířka, výška, sklon střechy atd.) se vytvořil nejpravděpodobnější model konstrukčních prvků kancelářské budovy. Následně se musel tento model velmi upravovat, aby se co nejvíce podobal budově archivu. Do Buildpassu byly vkládány konstrukční prvky, jejich míry, popřípadě množství kusů a roky posledních obnov. Základní ceny se vynásobily koeficienty na cenovou hladinu roku 2012. Výstup tvoří návrh finančního plánu v období 2012–2050. Koncový rok byl nastaven v Buildpassu. Ukazuje, který rok se bude opravovat, co se bude opravovat a za jakou cenu. V ceně je již započtena předpokládaná inflace. [14]

6 Ekonomická bilance objektu

Ekonomické bilance je důležitá pro stanovení ekonomické životnosti objektu. Každý vlastník či správce by si bilanci měl vytvořit. V nemovitostech je nemalé množství finančních prostředku a tato bilance nám utváří přehled o finančních tocích. K vytvoření bilance je potřeba znát mnoho faktorů.

Výpočet čistého zisku z objektu

Čistý zisk z objektu byl spočítán na základě ročního výnosu z nájemného, které bylo zjištěno. Nájemné tvoří v podstatě hrubý výnos, který se muselo odečíst všemi náklady spojenými s provozem.

Finance potřebné na údržby, obnovy a rekonstrukce obvykle činí 0,5–1,5 % z reprodukční ceny stavby. Reprodukční cena stavby byla spočítána vynásobením měrných jednotek orientační cenou za m³ obestavěného prostoru. Obestavěný prostor byl vypočten podle normy ČSN 73 4055 a hodnoty byly nalezeny v projektové dokumentaci. Orientační cena za m³ byla nalezena na webové stránce
www.stavebnistandardy.cz. [8], [11]

Jelikož Buildpass počítá jen obnovy a rekonstrukce, které v průměru vycházely cca 0,5 % z reprodukční ceny (dále jen Rc), stanovilo se na údržby ročně 0,25 % z Rc. Pro výpočet daně z nemovitosti byl použit běžný internetový kalkulátor. Cenu pojištění nemovitosti byla stanovena na 0,1 % z Rc za rok. Tato cena však může být značně zkreslená, jelikož archivní budova je specifická stavba a pojištění samotné závisí na mnoha faktorech. Pro výpočet amortizace bylo třeba znát věcnou hodnotu stavby, míru kapitalizace a přibližný počet let dožití stavby.

Podklady pro výpočet

Roční výnosy z nájemného	2 600 000 Kč/rok (informace zjištěná z archivu)
Reprodukční cena stavby	47 624 000 Kč
Údržba	0,25 % Rc Kč/rok
Obnovy a rekonstrukce	Buildpass (cca 0,5 % z Rc) Kč/rok
Daň z nemovitosti	běžný internetový kalkulátor
Pojištění nemovitosti	0,1 z Rc Kč/rok
Opotřebení objektu	46,46 % (analytickou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.)
Stáří objektu	110 let
Předpokládaná základní životnosti stavby	200 let (tloušťka obvodového zdiva v 1. NP nad 75 cm)
Věcná hodnota	25 498 000 Kč (reprodukční cena stavby snížená o opotřebení)
Míra kapitalizace	3 %

Amortizace²⁾:

kde

X

…roční amortizace [Kč/rok]

a_n

…věcná hodnota stavby [Kč]

q

…úročitel [-]

qⁿ

…úročitel po dobu n let [-]

Náklady ročně

Daň z nemovitosti	7 880 Kč
Pojištění nemovitosti	47 624 Kč
Správa nemovitosti	0 Kč
Údržba	119 060 Kč
Amortizace	57 512 Kč
Obnovy a rekonstrukce	cca 238 120 Kč
Roční náklady celkem	470 176 Kč

Čistý roční výnos

hrubé výnosy − náklady

2 600 000 − 470 176 = 2 129 824 Kč

Závěr

Plán oprav byl vytvořen pomocí softwarového programu Buildpass. Odhaduje náklady na opravy do roku 2050. Snižuje množství potřebných nákladů díky ekonomické a technické vazbě. Jelikož přesná míra úspor nebyla známa, ponechala se na předdefinovaných 5 % u všech prvků. Na všech prvcích, které se budou měnit v témže roce, se ušetří 5 % nákladů. Plán také zaručuje prodloužení technické životnosti, zlepšení estetického vhledu a jeho finanční zhodnocení. Je ale také potřeba napsat, že plán oprav nikdy neodpovídá přesně skutečnosti, a proto není zcela přesný. Návrh vychází ze základních životností konstrukčních prvků uvedených v programu Buildpass, který vychází z tabulky č. 7, přílohy 14, vyhlášky č. 3/2008 Sb. Životnost prvků se však ve skutečnosti může značně lišit a je ovlivněna mnoha faktory, proto tento výstup tvoří jen návrhy na opravy.

Díky znalosti ročního nájemného se mohla stanovit ekonomická bilance objektu a tím i ekonomická životnost stavby. Při této výši nájemného má nemovitost finanční životnost limitovanou pouze životností fyzickou. Všechny čisté výnosy dohromady by při úrokové míře 3 % v roce 2050 činily 159 525 028 Kč. Doba návratnosti investice při započtení reprodukční ceny stavby a čistého ročního výnosu činí 22,36 let (4,47% úroková míra).

Vlastníci a správci objektů mívají často neucelené znalosti z oblasti péče o majetek, a proto dochází ke zbytečným problémům s provozem. Věřím, že článek v této problematice alespoň částečně pomůže. Stanovení plánu oprav pomocí softwaru Buildpass se jeví jako relativně jednoduchá metoda, tudíž si myslím, že by mohl být v budoucnu častěji využíván.

---

Poznámky

1) Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zpět

2) Potřebný roční obnos ukládaný do peněžního ústavu při dané úrokové míře, který je potřebný pro znovupostavení nemovitosti po dožití stavby. Zpět

---

Seznam použitých informačních zdrojů

Knihy:

• [1] BRADÁČ, Albert a kolektiv.: Teorie oceňování nemovitostí. Brno 2009.
• [2] NOVÁKOVÁ, Helena: Dokumentace ke správě obytného domu a provozu technický zařízení, BOVA POLYGON, Praha 2010.
• [3] NOVÁKOVÁ, Helena: Příručka manažera správy a provozu domů a byt,. BOVA POLYGON, Praha 2006.
• [4] MIKŠ, Lubomír a kolektiv: Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava VŠB-TUO, 2006.
• [5] VYSKOČIL, V.: Management podpůrných procesů, PBtisk, Příbram 2010.

Sylaby:

• [6] Kuda, František: Sylaby základy správy majetku v PDF 2010. Ostrava 2010.

Článek v tištěné seriálové publikaci (časopis, noviny):

• [7] Kravar, Zdeněk: Bratří Skasikové – Obchodní zahradnictví, školky a velkoobchod semeny a umělými prostředky hnojivými v Opavě. Naše Opavsko. 1999, s. 13.

Normy a vyhlášky:

• [8] ČSN 73 4055 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů
• [9] Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.
• [10] Tabulka č. 7 v příloze č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb.

www stránky:

• [11] http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/Cen_ukazatele_2010.html
• [12] http://fast10.vsb.cz/kuda/Ekonomika
• [13] http://www.tzbportal.sk
• [14] www.buildpass.eu
• [15] www.cuzk.cz