logo TZB-info

estav.tv nový videoportál

Reklama

Plánování oprav objektu na základě fyzické a ekonomické životnosti

Článek shrnuje základní poznatky o životnosti stavby, opotřebení, financování oprav, zjištění technického stavu objektu, plánu oprav na základě technicko-ekonomické analýzy a další související problémy. Součástí je i praktický příklad – aplikace na budovu Zemského archivu v Opavě.

Reklama

Životnost stavebních objektů je, stejně jako životnost ostatních výtvorů člověka, omezená. Při blížícím se konci životnosti jsou v zásadě dvě možnosti – demolice a znovupostavení nového objektu, nebo výrazné rekonstrukce stávajícího objektu. Stavba po ukončení základní životnosti při správných údržbách a opravách může sloužit na několik dalších desítek let. Díky tomu se ekonomicky jeví lépe druhá varianta. Proto se v dnešní době o údržbu, opravu a rekonstrukci zajímá více a více lidí. V dnešní době jsou vlastníci nemovitostí nebo organizace, které spravují majetek, dokonce povinni zabezpečovat dle zákonných předpisů péči o jeho stav.

Tento článek si bere za cíl shrnout základní poznatky o životnosti stavby, opotřebení, financování oprav, zjištění technického stavu objektu, plánu oprav na základě technicko-ekonomické analýzy a některé další související problémy. Pro praktické účely byla vybrána budova Zemského archivu v Opavě, na kterou byly aplikovány všechny nabyté poznatky.

1 Životnost stavby

Předpokládaná životnost domů dle Kupilíka (2005) [1]
Domy na bázi dřevotřísky40 let
Domy dřevěné srubové60 let
Domy montované z betonových dílců100 let
Domy zděné postavené po roce 1950100 let
Domy zděné masivní stavěné mezi roky 1930 a 1950120 let
Domy zděné masivní s dřev. stropy před r. 1930130–150let

Časové období, ve kterém je stavba schopna plnit svoji funkci, nazýváme životností stavby. Životnost stavby můžeme rozdělit na právní, morální, ekonomickou a technickou. Doba od kolaudačního souhlasu do okamžiku rozhodnutí, resp. povolení o odstranění stavby, nazýváme životností právní. Morální životností je doba, kterou počítáme od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby (dispoziční řešení, styl, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území apod.). Ekonomická životnost je doba, po kterou provozování stavby poskytuje zisk (užitek), tedy náklady na užívání nepřekračují výnosy (tržby) z provozování stavby. Bývá obvykle kratší než technická životnost. Technická životnost stavby (životnost fyzická) trvá, pokud jsou jednotlivé konstrukce stavby funkční tak, že stavba plní svoji funkci. Technickou životnost lze prodlužovat při patřičné údržbě, obnově a opravě jednotlivých funkčních dílů stavby. Je tedy teoreticky časově neomezená. Z praktického hlediska je limitována prvky dlouhodobé životnosti (základy, schodišti, stropy, krovy, svislými nosnými konstrukcemi), které po dobu užívání neměníme. Dalšími prvky stavby jsou tzv. prvky krátkodobé životnosti. U těchto prvků předpokládáme alespoň jednu výměnu v období trvání stavby. Tyto prvky vyměňujeme, pokud je to ekonomicky ještě výhodné.

Předpokládaná životnost staveb se zpravidla vyjadřuje počtem roků, který se u různých druhů objektů (konstrukcí) liší. Pro udržení dlouhé životnosti je pravidelná (cyklická) údržba základní podmínkou. [6], [12]

2 Opotřebení staveb

Graf č. 1 – Průběhy opotřebení [1]
Graf č. 1 – Průběhy opotřebení [1]

Pro zjištění skutečné životnosti jsou vždy nutné podrobné analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby. Opotřebení a životnost stavebních objektů můžeme považovat za kontinuální proces. Znehodnocení (opotřebení) stavby ukazuje snížení kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu. Opotřebení značí konkrétní technický stav konstrukce v daném okamžiku. Závisí především na stáří konstrukce, kvalitě prováděné údržby a fyzické životnosti konstrukce. Opotřebení (amortizace) se obvykle udává v % z hodnoty nové stavby. Odhad opotřebení v praxi lze provést v zásadě třemi způsoby: lineárním průběhem, semikvadratickým průběhem a kvadratickým průběhem. Lineární průběh se uplatňuje spíše u staveb, jejichž stav je s ohledem na stáří špatný a průběh opotřebení je úměrný stárnutí budovy. Semikvadratický je velice používaný v praxi a nevhodný v prvních 40 % životnosti budovy (nepřesné výsledky). Kvadratický průběh nachází uplatnění u dobře udržovaných staveb, kde je amortizace nízká. [1]

3 Financování oprav a rekonstrukcí

K prodlužování technické životnosti jsou nutné údržby, opravy a rekonstrukce během doby užívání stavby. Pro tyto opravy jsou nutné finanční prostředky, které v danou dobu musí vlastník nemovitosti mít, aby nedocházelo k rychlejší degradaci celé stavby. Zdroje těchto finančních prostředků mohou pocházet z činností, které se v nemovitosti provádí (prodej, výroba), a nebo z nájemného.

Obnos finančních prostředků ročně, který je nutné pro tyto účely mít, se zhruba rovná 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby . Jedná se o náklady budoucí, takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu. U velmi dobře udržovaného objektu (tzn. v nejbližších letech nebude nutné provádět výrazněji údržbu) se použije nižší hodnota rozmezí. Naopak u objektu slabě udržovaného se pracuje s hodnotou vyšší. Náklady na opravy také úzce souvisí s cenou za zhotovení stavby1). Většinou jsou v protichůdném postavení (levná stavby vs. drahá údržba a drahá stavba vs. levná údržba).

Obr. č. 1 – Protichůdné postavení levné a drahé stavby [13]
Obr. č. 1 – Protichůdné postavení levné a drahé stavby [13]

Obecně také platí, že čím je kvalitněji provedena výstavba, tím klesají celkové náklady na stavbu v rámci životního cyklu stavby.

Majetek se nedá provozovat (není dlouhodobě udržitelný), jestliže celkové opotřebení je více než 50 % (uživatelský limit). Náklady za opravy tak vstoupnou cca na dvojnásobek. Nabízí se zamyšlení, v kterém okamžiku je výhodnější demolice stavby a postavení kompletně nové budovy. Podle studií bylo zjištěno, že podíl nákladů na opravu a modernizaci k ceně demolice a novostavby by neměl být vyšší než 75,9 %, jinak je již vhodnější demolice a novostavba, neboť je zřejmé, že v novostavbě je vždy možno lépe splnit aktuální nároky investora (koncepce, funkční schopnosti, vybavení atd.). [1], [13], [5]

4 Plán oprav a rekonstrukcí

Plánování oprav a rekonstrukcí vyžaduje vytvoření technicko-ekonomické analýzy budovy, zjištění technického stavu jednotlivých prvků budovy a předpokládané životnosti, navržení cyklu oprav. Takto pečlivě vytvořené plány prodlouží životnost stavby a ušetří majiteli nemovitosti finanční prostředky. Pro stanovení výše nákladů na opravy a údržbu stavebních objektů bylo vytvořeno v České republice několik modelů: poměrový model nákladů, model technicko-ekonomické analýzy (Buildpass) a metoda REMAB. [4], [5]

Buildpass umožňuje se znalostí pouze základních nebo neúplných údajů o objektu s různou přesností a spolehlivostí optimalizovat financování správy jednoho nebo více objektů bez ohledu na jejich typ, staří a kvalitu údržby. Umožňuje přehledné navrhování a optimalizaci cyklů obnovy díky ekonomické a technické vazbě. Cílem je minimalizovat náklady a přitom dodržet standardy užívání. Díky těmto vazbám dochází k časovému prodloužení či zkrácení délky kroku obnovy. U většiny konstrukčních prvků se toleranční vychýlení pohybuje na úrovni 20 % délky jednoho kroku obnovy. Navázání ekonomických vazeb se doporučují pouze v případech, že jejich úspora bude činit minimálně 5 % na celkových nákladech obnovy.

Buildpass je software nacházející se na webové stránce www.cideas.cz/buildpass/. Pro uživatelský přístup je nutné mít uživatelské jméno a heslo. [14]

Ekonomická vazba

Úspora nákladů při provedení obnovy dvou a více konstrukčních prvků najednou oproti sumě nákladů vydaných za obnovu týchž konstrukčních prvků bez vzájemné časové koordinace. Úspora vzniká z důvodů technických, kdy se např. postaví lešení pro obnovu vnějších omítek a zároveň se provede obnova klempířských prvků. Jiný zdroj úspor je organizační stránka věci. [14]

Technická vazba

Obnova jednoho prvku je pevně propojena s obnovou druhého prvku. Od ekonomické vazby se liší tím, že musí být vždy uplatněna. I tato vazba (stejně jako ekonomická) přináší celkovou úsporu nákladů. [14]

5 Plán oprav a rekonstrukcí v praxi

Tab. č. 1 – Finanční plán oprav a rekonstrukcí
v období 2011–2050
Konstrukční dílRok opravyNáklad Kč
podlaha PVC201341447
nátěr zábradlí venkovní ocelové20132530
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené201349318
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené201312442
malba vápenná2013174515
2013280253
žaluzie interiérové20141379
baterie výtoková201421334
201422713
nátěr dveře dřevěné plné201811552
nátěr dveře dřevěné prosklené20184110
nátěr dveře ocelové20182358
nátěr dřeva plošný2018110940
kotel elektro201823389
2018152348
podlaha fošny20202044924
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné20207073
20202051997
podlaha koberec202281529
malba vápenná2022227702
2022309231
nátěr zábradlí venkovní ocelové20233400
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené202316721
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené202366279
202386401
omítka váp.cem. tvrdá20261117429
parapet venk., plech TiZn202649925
okno fasádní dřevěné s dvojsklem2026228132
žaluzie interiérové20261868
obklad keramický202620009
obklad keramický202626718
podlaha cem. potěr2026190262
podlaha cem. potěr202645285
podlaha dlažba keramická202691026
podlaha dlažba keramická202668234
vodovod vnitřní, potrubí ocel202646244
kuchyňská linka vybavená2026150112
umyvadlo202615206
potrubí ocel2026267120
20262317568
počítačová síť2028112937
2028112937
kotel plyn, LTO202964749
202964749
nátěr zábradlí vnitřní ocelové20308219
20308219
komunikační vedení203130765
výtah nákladní/5 stanic (nos.1000kg)20313679103
20313709868
podlaha PVC203374858
sádrokartonový podhled2033185379
nátěr zábradlí venkovní ocelové20334570
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené203389074
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené203322472
nátěr dveře dřevěné plné203317998
nátěr dveře dřevěné prosklené20336404
nátěr dveře ocelové20333673
nátěr dřeva plošný2033172840
malba vápenná2033315193
radiátory ocel2033534758
20331427219
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné203511020
203511020
žaluzie interiérové20362642
kanalizace, připojovací, plast203644373
kanalizace, odpady, plast203616740
WC203630259
baterie výtoková203638835
2036132850
venkovní dveře dřevěné prosklené2039222057
nátěr dveře dřevěné prosklené20397264
2039229321
obklad plastový204012813
204012813
latě střešní204143077
204143077
podlaha koberec2042147250
malba vápenná2042411256
2042558505
nátěr zábradlí venkovní ocelové20436142
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené2043119708
nátěr okno fasádní dřev. zdvojené204330201
kotel elektro204348970
2043205020
žaluzie interiérové20463551
20463551
omítka váp.cem. tvrdá2048713702
svod, plech TiZn2048406767
parapet venk., plech TiZn204895662
venkovní dveře dřevěné plné2048245448
nátěr dveře dřevěné plné204826637
nátěr dveře ocelové20485723
nátěr dřeva plošný2048269279
20481763218
podlaha fošny20504963567
nátěr zábradlí vnitřní ocelové205014844
nátěr zábradlí vnitřní dřevěné205017168
malba vápenná2050520966
20505516546
Celkové náklady za období 2011–205019019424

Aplikace teoretických východisek byla využita na stavebním objektu Zemského archivu v Opavě. Budova situována na ulici Praskova, s číslem popisným 457, v části Opava-město. Jedná se o stavbu postavenou z bloku o sedmi podlažích nadzemních a jednomu podlaží podzemnímu. Původně se jednalo o sklad postavený v roce 1901. Na základě technicko-ekonomické analýzy byl vytvořen návrh finančního plánu oprav a rekonstrukcí pomocí softwarové podpory Buildpass. Pro lepší obraz ekonomické životnosti byl vypočten čistý zisk z objektu. [15]

Tyto údaje by měly poskytovat ucelený přehled o budově. Měly by zefektivnit práci správci budovy, snížit finanční náročnost a prodloužit životnost stavby.

Informace o jednotlivých konstrukčních prvcích objektu

Pro co nejpřesnější a správný návrh oprav a rekonstrukcí bylo nutné zmapovat stávající stav objektu. Nejdůležitější bylo zjistit stáří jednotlivých kostrukčních prvků, jejich míry a vizuální prohlídkou jejich stav. Vycházelo se z informací od paní správcové, informací o stavebních úpravách na archivu z Magistrátu města Opavy – odboru výstavby a dopravy, technické zprávy, projektové dokumentace a z vlastní prohlídky. Také byly zjištěny velmi důležité základní informace (rok postavení stavby) o objektu z novin Naše Opavsko z 16. listopadu 1999 [7]. Po vizuální prohlídce šlo na první pohled vidět, že se jedná o celkem dobře udržovanou budovu, která měla jen pár menších vad. Například v důsledku zanesení kanalizace se jednorázově dostalo nadměrné množství vlhkosti do spodního patra objektu a poškodilo část vnitřních omítek. Vlhkost je teď v mezích, ale poškození omítek zůstalo.

Návrh plánu oprav pomocí softwaru Buildpass

Vlastní navrhováni oprav a rekonstrukcí je velice složitá záležitost. Software Buildpass je moderní technicko-ekonomická analýza, která by měla plánování oprav usnadnit. Proto byl vyzkoušen a následně použit v tomto článku.

Postup prací v programu byl následující. Zadal se výběr typové budovy z výměr a vybrala se budova občanské výstavby – kancelářská budova, jelikož archiv této budově nejvíce přibližoval (7/27 budovy tvoří kanceláře archivu). Po zadání základních údajů o objektu (délka, šířka, výška, sklon střechy atd.) se vytvořil nejpravděpodobnější model konstrukčních prvků kancelářské budovy. Následně se musel tento model velmi upravovat, aby se co nejvíce podobal budově archivu. Do Buildpassu byly vkládány konstrukční prvky, jejich míry, popřípadě množství kusů a roky posledních obnov. Základní ceny se vynásobily koeficienty na cenovou hladinu roku 2012. Výstup tvoří návrh finančního plánu v období 2012–2050. Koncový rok byl nastaven v Buildpassu. Ukazuje, který rok se bude opravovat, co se bude opravovat a za jakou cenu. V ceně je již započtena předpokládaná inflace. [14]

6 Ekonomická bilance objektu

Ekonomické bilance je důležitá pro stanovení ekonomické životnosti objektu. Každý vlastník či správce by si bilanci měl vytvořit. V nemovitostech je nemalé množství finančních prostředku a tato bilance nám utváří přehled o finančních tocích. K vytvoření bilance je potřeba znát mnoho faktorů.

Výpočet čistého zisku z objektu

Čistý zisk z objektu byl spočítán na základě ročního výnosu z nájemného, které bylo zjištěno. Nájemné tvoří v podstatě hrubý výnos, který se muselo odečíst všemi náklady spojenými s provozem.

Finance potřebné na údržby, obnovy a rekonstrukce obvykle činí 0,5–1,5 % z reprodukční ceny stavby. Reprodukční cena stavby byla spočítána vynásobením měrných jednotek orientační cenou za m3 obestavěného prostoru. Obestavěný prostor byl vypočten podle normy ČSN 73 4055 a hodnoty byly nalezeny v projektové dokumentaci. Orientační cena za m3 byla nalezena na webové stránce
www.stavebnistandardy.cz. [8], [11]

Jelikož Buildpass počítá jen obnovy a rekonstrukce, které v průměru vycházely cca 0,5 % z reprodukční ceny (dále jen Rc), stanovilo se na údržby ročně 0,25 % z Rc. Pro výpočet daně z nemovitosti byl použit běžný internetový kalkulátor. Cenu pojištění nemovitosti byla stanovena na 0,1 % z Rc za rok. Tato cena však může být značně zkreslená, jelikož archivní budova je specifická stavba a pojištění samotné závisí na mnoha faktorech. Pro výpočet amortizace bylo třeba znát věcnou hodnotu stavby, míru kapitalizace a přibližný počet let dožití stavby.

Podklady pro výpočet
Roční výnosy z nájemného2 600 000 Kč/rok
(informace zjištěná z archivu)
Reprodukční cena stavby47 624 000 Kč
Údržba0,25 % Rc Kč/rok
Obnovy a rekonstrukceBuildpass (cca 0,5 % z Rc) Kč/rok
Daň z nemovitostiběžný internetový kalkulátor
Pojištění nemovitosti0,1 z Rc Kč/rok
Opotřebení objektu46,46 % (analytickou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.)
Stáří objektu110 let
Předpokládaná základní životnosti stavby200 let (tloušťka obvodového zdiva v 1. NP nad 75 cm)
Věcná hodnota25 498 000 Kč (reprodukční cena stavby snížená o opotřebení)
Míra kapitalizace3 %

Amortizace2):

X = an ‧  q − 1 qn − 1  = 25498000 ‧  1,03 − 1 1,0390 − 1  = 57 512 Kč/rok
 

kde

X
…roční amortizace [Kč/rok]
an
…věcná hodnota stavby [Kč]
q
…úročitel [-]
qn
…úročitel po dobu n let [-]
 
Náklady ročně
Daň z nemovitosti7 880 Kč
Pojištění nemovitosti47 624 Kč
Správa nemovitosti0 Kč
Údržba119 060 Kč
Amortizace57 512 Kč
Obnovy a rekonstrukcecca 238 120 Kč
Roční náklady celkem470 176 Kč
Čistý roční výnos
hrubé výnosy − náklady2 600 000 − 470 176 = 2 129 824 Kč
 

Závěr

Plán oprav byl vytvořen pomocí softwarového programu Buildpass. Odhaduje náklady na opravy do roku 2050. Snižuje množství potřebných nákladů díky ekonomické a technické vazbě. Jelikož přesná míra úspor nebyla známa, ponechala se na předdefinovaných 5 % u všech prvků. Na všech prvcích, které se budou měnit v témže roce, se ušetří 5 % nákladů. Plán také zaručuje prodloužení technické životnosti, zlepšení estetického vhledu a jeho finanční zhodnocení. Je ale také potřeba napsat, že plán oprav nikdy neodpovídá přesně skutečnosti, a proto není zcela přesný. Návrh vychází ze základních životností konstrukčních prvků uvedených v programu Buildpass, který vychází z tabulky č. 7, přílohy 14, vyhlášky č. 3/2008 Sb. Životnost prvků se však ve skutečnosti může značně lišit a je ovlivněna mnoha faktory, proto tento výstup tvoří jen návrhy na opravy.

Díky znalosti ročního nájemného se mohla stanovit ekonomická bilance objektu a tím i ekonomická životnost stavby. Při této výši nájemného má nemovitost finanční životnost limitovanou pouze životností fyzickou. Všechny čisté výnosy dohromady by při úrokové míře 3 % v roce 2050 činily 159 525 028 Kč. Doba návratnosti investice při započtení reprodukční ceny stavby a čistého ročního výnosu činí 22,36 let (4,47% úroková míra).

Vlastníci a správci objektů mívají často neucelené znalosti z oblasti péče o majetek, a proto dochází ke zbytečným problémům s provozem. Věřím, že článek v této problematice alespoň částečně pomůže. Stanovení plánu oprav pomocí softwaru Buildpass se jeví jako relativně jednoduchá metoda, tudíž si myslím, že by mohl být v budoucnu častěji využíván.


Poznámky

1) Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zpět

2) Potřebný roční obnos ukládaný do peněžního ústavu při dané úrokové míře, který je potřebný pro znovupostavení nemovitosti po dožití stavby. Zpět


Seznam použitých informačních zdrojů

Knihy:

  • [1] BRADÁČ, Albert a kolektiv.: Teorie oceňování nemovitostí. Brno 2009.
  • [2] NOVÁKOVÁ, Helena: Dokumentace ke správě obytného domu a provozu technický zařízení, BOVA POLYGON, Praha 2010.
  • [3] NOVÁKOVÁ, Helena: Příručka manažera správy a provozu domů a byt,. BOVA POLYGON, Praha 2006.
  • [4] MIKŠ, Lubomír a kolektiv: Údržba a rekonstrukce starších městských budov. Ostrava VŠB-TUO, 2006.
  • [5] VYSKOČIL, V.: Management podpůrných procesů, PBtisk, Příbram 2010.

Sylaby:

  • [6] Kuda, František: Sylaby základy správy majetku v PDF 2010. Ostrava 2010.

Článek v tištěné seriálové publikaci (časopis, noviny):

  • [7] Kravar, Zdeněk: Bratří Skasikové – Obchodní zahradnictví, školky a velkoobchod semeny a umělými prostředky hnojivými v Opavě. Naše Opavsko. 1999, s. 13.

Normy a vyhlášky:

  • [8] ČSN 73 4055 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů
  • [9] Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.
  • [10] Tabulka č. 7 v příloze č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb.

www stránky:

 
 

Reklama


© Copyright Topinfo s.r.o. 2001-2024, všechna práva vyhrazena.