Výběr zhotovitele pro výstavbu bytového domu formou soutěže
Veřejná soutěž představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy mezi vyhlašovatelem soutěže a vybraným zhotovitelem. K uzavření smlouvy dochází automaticky oznámením o přijetí nabídky. U neveřejné soutěže nemusí být smlouva s vybraným zájemcem uzavřena.
Každý, kdo zamýšlí výstavbu nebo rekonstrukci domu, stojí před rozhodnutím, jakého zhotovitele pro provedení díla vybrat. Je zřejmé, že v rámci přípravy stavební akce představuje výběr zhotovitele klíčový moment, při kterém se zohledňuje nejen cena díla, ale také reference a finanční způsobilost zhotovitele.
U bytových domů jde většinou o náročnější stavební záměry a výběr zhotovitele se proto často provádí na základě soutěže o nejvhodnější nabídku. Vyhlášením soutěže stavebník činí výzvu k podávání nabídek, která je určena více osobám. V rámci soutěžních podmínek stavebník specifikuje své požadavky na zhotovení díla a rovněž určuje předpoklady, které musí splňovat zhotovitel. Z předložených nabídek, které splňují podmínky soutěže, následně stavebník vybere tu nabídku, která mu vyhovuje nejlépe.
Je-li výzva k podávání nabídek vyhlášena vůči neurčitým osobám, jde o veřejnou soutěž ve smyslu ust. § 1772 občanského zákoníku1. Soutěž je vyhlášena vůči neurčitým osobám, jestliže jsou tyto osoby vymezeny takovými znaky, že se jí mohou zúčastnit alespoň dva subjekty. Charakteristickým znakem veřejné soutěže je její otevřenost: možnost účastnit se je dána každé osobě, která splňuje podmínky soutěže. Veřejná soutěž představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy. K uzavření smlouvy dochází již přijetím (akceptací) nejvhodnější nabídky vyhlašovatelem soutěže.
O veřejnou soutěž naopak nejde v případě, kdy vyhlašovatel zašle výzvu k podávání nabídek několika konkrétním zhotovitelům nebo když ze soutěžních podmínek vyplývá právo vyhlašovatele na další jednání o obsahu smlouvy. Soutěž v takovýchto případech vede pouze k výběru nejvhodnějšího zájemce o uzavření smlouvy, která následně může ale i nemusí být se zájemcem uzavřena. Občanský zákoník pravidla neveřejné soutěže neupravuje a její průběh tak závisí zejména na podmínkách určených vyhlašovatelem. I v rámci neveřejné soutěže je však třeba dbát obecných zásad stanovených občanským zákoníkem, tj. zejména požadavku na určitost právního jednání.
Na co je vhodné se před vyhlášením soutěže připravit?
Aby byli zájemci dostatečně informováni o předmětu plnění a mohli předložit relevantní nabídku, je třeba mít před vyhlášením soutěže zpracovanou projektovou dokumentaci pro výběr zhotovitele. Tato dokumentace specifikuje stavební záměr, tj. zejména požadované stavební materiály, zařízení, technologie apod. Součástí dokumentace obvykle bývá výkaz výměr a soupis prací, podle něhož zájemce předkládá strukturovanou cenovou nabídku. Stavebník rovněž nechává předem zpracovat vlastní návrh smlouvy o dílo, který v rámci soutěže poskytuje zájemci spolu s dalšími zadávacími podklady, jimiž jsou např. vydaná územní či stavební rozhodnutí.
Co by měly obsahovat soutěžní podmínky?
Soutěžní podmínky musí v prvé řadě identifikovat vyhlašovatele soutěže, jímž bývá nejčastěji stavebník. Při neveřejné soutěži může stavebník pověřit k organizování a výběru nejvhodnější nabídky jinou osobu – tato skutečnost by však měla ze soutěžních podmínek vyplývat. V soutěžních podmínkách je dále třeba specifikovat předmět plnění, případně další požadavky vyhlašovatele jako např. termín předání díla, povinné pojištění zhotovitele, záruka na dílo apod. Důležitou součástí soutěžních podmínek je určení předpokladů, které musí zhotovitelé splnit, aby mohly být jejich nabídky zařazeny do soutěže. Vedle základních předpokladů, jakými jsou odpovídající předmět podnikání, vyloučení rizika insolvence, likvidace či daňových nedoplatků, je obvykle požadováno prokázání finanční způsobilosti zhotovitele (tj. schopnost realizovat stavební záměr vlastními prostředky) a předložení seznamu realizovaných staveb. Nezbytnou součástí soutěžních podmínek jsou pak informace o tom, jakým způsobem a v jaké lhůtě mají zájemci předkládat své nabídky, a termín pro oznámení výsledků soutěže.
Při veřejné soutěži musí být obsah soutěžních podmínek vhodným způsobem uveřejněn, například prostřednictvím specializovaných periodik. Vedle toho mohou být obesláni i konkrétní zhotovitelé. Při neveřejné soutěži se soutěžní podmínky obvykle zasílají předem vybraným zhotovitelům, případně jsou tito zhotovitelé informováni o tom, kde se mohou se soutěžními podmínkami a zadávacími podklady seznámit.
Hodnocení nabídek
Není-li v podmínkách soutěže stanoven způsob výběru nabídky (např. nejnižší cena), je vyhlašovatel oprávněn vybrat nabídku, která mu nejlépe vyhovuje. Hodnotícími kritérii při výběru nabídek bývají zpravidla cena díla, realizované stavby, roční obrat, počet zaměstnanců, užívaná technika, stroje apod. K dalším kritériím usnadňujícím výběr zhotovitele patří délka poskytované záruky za vady díla, sjednaný rozsah pojištění zhotovitele pro krytí případných škod či zajištění práv z odpovědnosti za vady díla formou bankovní záruky. K hodnocení předložených nabídek je rozhodně vhodné přizvat odborníka.
Lze jen doporučit, aby si stavebník před provedením výběru obstaral i další informace, které z předložených nabídek zhotovitelů nevyplývají. Jsou jimi hodnocení a osobní zkušenosti zákazníků získané při realizacích prováděných zhotovitelem, případně vlastní prohlídka referenčních staveb. Veškeré takto získané informace jsou pro stavebníka cenné, neboť vypovídají o kvalitě realizací a mohou signalizovat i riziko budoucích sporů.
Výběr nejvhodnější nabídky
Poté, co vyhlašovatel provede výběr nejvhodnější nabídky, oznámí tuto skutečnost vítěznému zhotoviteli způsobem a ve lhůtě určené v podmínkách soutěže. Jak bylo uvedeno výše, právní následky tohoto kroku se zásadním způsobem liší u veřejné a neveřejné soutěže. Oznámení přijetí nabídky při veřejné soutěži má za následek uzavření smlouvy o dílo, jejíž obsah je vymezen v přijaté nabídce. Naproti tomu při neveřejné soutěži je pro vznik smluvního vztahu nezbytné uzavření smlouvy o dílo obvyklým způsobem. Vyhlašovateli tak při neveřejné soutěži stále zůstává právo volby, zda s vybraným zhotovitelem smlouvu o dílo uzavře či nikoli. Totéž však platí i pro vybraného zhotovitele.
Veřejná i neveřejná soutěž může nicméně skončit i bez výběru jakékoli nabídky, pokud si to vyhlašovatel soutěže v podmínkách vyhradí.
Přestože veřejná soutěž může vést k oslovení širšího okruhu zhotovitelů a tím i získání většího množství nabídek, v praxi jsou častěji využívány různé druhy neveřejných soutěží. Jejich výsledkem je právě jen výběr nejvhodnějšího zhotovitele. K realizaci stavebního záměru je pak nutné ještě provést další právní krok, jímž je uzavření smlouvy o dílo.
Shrnutí
Článek se zabývá procesem výběru zhotovitele formou soutěže o nejvhodnější nabídku. Vysvětluje základní rozdíly mezi veřejnou soutěží a ostatními tzv. neveřejnými soutěžemi, přičemž se zaměřuje zejména na odlišné právní následky, které u těchto dvou typů soutěže nastávají přijetím vybrané nabídky: Veřejná soutěž představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy mezi vyhlašovatelem soutěže a vybraným zhotovitelem, k němuž dochází oznámením o přijetí nabídky. Naproti tomu neveřejná soutěž vede pouze k výběru nejvhodnějšího zájemce o uzavření smlouvy, která následně může, ale i nemusí být s vybraným zájemcem uzavřena.
Článek dále popisuje přípravu soutěže spočívající v obstarání zadávacích podkladů a vypracování podmínek soutěže. Je přiblížen obsah soutěžních podmínek, které mají specifikovat dílo, základní a kvalifikační předpoklady zhotovitele a informace ve vztahu k organizaci soutěže. V závěru článek uvádí i různá kritéria, podle kterých může probíhat hodnocení nabídek přihlášených do soutěže a které by měly vést k výběru nejvhodnější nabídky.
Poznámky
1 Od veřejné soutěže pak musíme odlišovat veřejné zakázky, jimiž jsou obecně zakázky zadávané veřejnými zadavateli (stát, příspěvkové organizace, územní samosprávné celky atd.) a které podléhají právní úpravě zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách.... Zpět
Text je natolik obecný, že postup je použitelný při jakékoliv výstavbě.
The article concerns the selection process of a contractor in the form of a competition for the best offer. It explains the basic differences between a public competition and other so called nonpublic competitions, whilst focusing particularly on the distinct legal consequences, which arise from these two types of competition once an offer is accepted: A public competition presents an unusual form of closing the contract between the announcer of the competition and the chosen contractor, this being the result of the announcement of an accepted offer. On the other hand a nonpublic competition leads only to the selection of the most appropriate candidate interested in closing the contract, which consequently can but does not have to be closed with the chosen candidate.
The article further details the preparation of the competition, which consists of arranging contractual foundations and terms for the competition. It specifies the content of the competition terms, which should detail the construction project, essential and qualification preconditions of the contractor and information in relation to the organization of the competition itself. The conclusion of the article also presents various criteria, which direct the evaluation of applications received within the competition and which should help lead to the selection of the most appropriate offer.