Právní průvodce stavbou rodinného domu

Jak se na stavbu rodinného domu dívá právník? Právník ze svého pohledu rozlišuje 4 etapy stavby:

• Koupě stavební parcely
• Příprava stavby
• Smlouva o dílo
• Financování stavby

Vlastnické právo k pozemku je základem pro zahájení úvah o stavbě domu. Z hlediska právníka jsou nejdůležitější skrytá nebezpečí, která ani katastr nemovitostí nezkoumá. Např. nájemní právo vzniklé v minulosti se z katastru nemovitostí nezapisuje. Mezi další skrytá nebezpečí patří historická věcná břemena, jako např. v souvislosti s inženýrskými sítěmi nebo produktovody vzniklé v minulosti např. podle energetického zákona.

Od 1.1.2014 začala platit zásada „superficis solo cedit“ - tedy v zásadě vše, co je na pozemku, pod nebo nad jeho prachem, zejména ovšem stavby, tvoří až na výjimky součást pozemku. Pokud v některých případech neplatilo, že vlastníkem pozemku i stavby na něm je táž osoba, je situace řešena automatickým vznikem vzájemného předkupního práva. Před koupí pozemku je vřele doporučený rovněž technický průzkum (ekologická zátěž, geologické poruchy - navážka, přístupová práva). Kupní smlouva na pozemek musí především vymezovat předmět převodu (dle potřeby geometrický plán, přístup na pozemek), stanovit kupní cenu a způsobu úhrady a dále pak obsahovat záruční prohlášení prodávajícího.

Veřejnoprávní vymezení stavby je určeno územním nebo regulačním plánem. Současně lze příslušný stavební úřad požádat o územně plánovací informaci, která stavebníkům poskytne v této oblasti řadu užitečných informací a vodítek a která je po dobu jednoho roku závazná.

Rodinný dům jako jednoduchá stavba (do 150 m² + další podmínky) – postačuje ohlášení stavebnímu úřadu. Od 1. 1. 2013 je k předložené projektové dokumentaci třeba předložit i stanoviska vlastníků infrastruktury (elektro, plyn, voda, kanalizace), nutný je i souhlas vlastníků sousedních pozemků. Pokud stavba nesplňuje podmínky pro jednoduchou stavbu, pak je nutné stavební povolení. Doba platnosti stavebního povolení je dva roky. Další možností je oznámení stavebního záměru s certifikátem stavebního inspektora.

Dosud platí dvojkolejná úprava smlouvy o dílo. Jednak podle obchodního zákoníku a jednak podle občanského zákoníku. V souvislosti s touto duálností může v praxi vznikat řada právních otázek. Od 1. 1. 2014 však bude platit jednotná úprava smlouvy o stavebním díle, jejíž zákonná ustanovení není nutno ve smlouvě opakovat. Přesto však bude vhodné řadu aspektů stavby ošetřit konkrétními smluvními ustanoveními. Právní úprava v novém občanském zákoníku totiž více posiluje smluvní volnost. Ve smlouvě o dílo je důležité vymezit podstatné okolnosti provádění díla v prohlášení zhotovitele na základě předem předložené prováděcí dokumentace.

Dílo by vždy mělo být vymezeno dosažením očekávaného výsledku, přitom spíše pevnou cenou za celé dílo než rozpočtem. Rozpočet bývá často neúplný. Nově bude možné stanovit cenu i odhadem a podstatné překročení ceny (10-20 %) musí zhotovitel včas oznámit a vzniklou situaci společně s objednatelem řešit – objednatel bude mít totiž právo od smlouvy odstoupit. Vhodnou součástí smlouvy o dílo je i sjednání tzv. zádržného, tedy odložení úhrady části kupní ceny (obvykle 5-10 %), které má zajistit řádné dokončení díla a odstranění případných nedostatků v záruční době.

Výše uvedený text je součástí reportáže redakce TZB-info Zajímavosti z doprovodného programu For Arch 2013

Zveme Vás na přednášky k novému občanskému zákoníku

v doprovodním programu veleltrhu Aquatherm Praha 2014

Nový občanský zákoník – komentář vybraných témat

• Přednáší Mgr. Dana Stejskalová a Mgr. Pavel Doucha, Advokátní kancelář Šikola a partneři, s.r.o.
• Pátek 7. 3. 2014
  13:30–15:30, nové konferenční prostory 1. patro,vstupní hala VH2
• Vstup zdarma po registraci