Právní doporučení zhotovitelům

1. Sjednání závaznosti technických norem ve Smlouvě o dílo

Pokud smluvní strany Smlouvy o dílo mají zájem na tom, aby bylo dílo zhotoveno v souladu s technickými normami, je nezbytné toto ujednání korporovat do smlouvy.

Dle právního řádu České republiky, je zhotovitel povinen provést sjednané dílo v souladu se Smlouvou o dílo (tj. ve sjednaném rozsahu a jakosti, ve sjednané době, podle příkazů objednatele – bylo-li toto ujednáno nebo plyne-li to ze zvyklostí, jinak samostatně) a dále v souladu se závaznými technickými normami. Závaznou technickou normou se rozumí příslušné právní předpisy vztahující se k provedení sjednaného díla, tj. zákony, nařízení vlády a vyhlášky. České technické normy nejsou v České republice obecně závazné (jak je stanoveno v ust. § 4 zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně a doplnění některých zákonů).

Pokud tedy smluvní strany mají zájem, aby byl zhotovitel povinen provést dílo, krom parametrů sjednaných ve Smlouvě o dílo a příslušných právních předpisů (tj. zákonů, nařízení a vyhlášek), rovněž dle příslušných norem, je nezbytné sjednat ve Smlouvě o dílo – „Zhotovitel je povinen provést dílo podle příslušných technických norem.“ Zhotovitel bude poté zavázán provést své dílo v souladu s příslušnými technickými normami platnými a účinnými v době zhotovování díla, a to jak normami mezinárodními (ISO), tak národními (ČSN, DIN).

2. Zhotovitelům zásadně doporučujeme sjednat nepřípustnost jednostranného zápočtu (učiněného objednatelem) proti pohledávkám zhotovitele na zádržném

V praxi bývá často sjednáváno oprávnění objednatele zadržet část ceny díla (obvykle 10 % ceny díla) a tuto zhotoviteli vyplatit z jedné poloviny po řádném předání díla a z druhé poloviny po uplynutí záruční doby. Objednatelé zádržné (tj. pohledávku zhotovitele) velice často započítávají oproti svým pohledávkám zejména na objednateli tvrzené náhradě škody (tyto mohou být domnělé a zhotovitelé tyto často neuznávají a považují je za neoprávněné).

Z opatrnosti lze tedy doporučit zhotovitelům sjednat ve smlouvě následující: „Objednatel si se zhotovitelem ujednali, že objednatel není oprávněn jednostranně započíst své pohledávky vzniklé z titulu této smlouvy oproti pohledávce zhotovitele na zádržném.“ Toto ujednání je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu ČR (tj. judikaturou), podle které je přípustné a není v rozporu se zákonem.

3. Doporučujeme sjednat protokolární předání díla

Aby zhotovitelé předešli sporům ohledně okamžiku řádného předání díla, od kterého počíná plynout záruční doba, a ohledně toho, zda dílo bylo předáno řádně, tj. bez vad a nedodělků, doporučujeme sepsat o předání díla protokol, který podepíší obě smluvní strany.

Dle zákona není nezbytné o předání díla pořizovat písemný protokol, proto je třeba tuto podmínku ve smlouvě sjednat ve znění: „O předání a převzetí díla bude sepsán a objednatelem a zhotovitelem podepsán předávací protokol, v němž budou uvedeny také případné vady a nedodělky a stanovena lhůta k jejich odstranění.“ O následném odstranění vad a nedodělků rovněž doporučujeme sepsat protokol.

Dle nového občanského zákoníku, pokud převezme objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo za zjevné vady díla. Doporučujeme tedy uvádět v předávacím protokolu prohlášení objednatele: „Objednatel svým podpisem tohoto protokolu stvrzuje, že převzal dílo bez výhrad, s výjimkou vad či nedodělků uvedených v tomto předávacím protokolu.“

4. Neujednávat, že k odstranění vad díla jsou za zhotovitele oprávněny třetí osoby

Zásadně nedoporučujeme zhotovitelům přistoupit na ujednání ve smlouvě o dílo, které opravňuje objednatele pověřit odstraněním vady třetí osobu, s tím, že takto vzniklé náklady uhradí objednateli zhotovitel.

Typicky se jedná o ustanovení ve znění: „Nenastoupí-li zhotovitel k odstranění reklamované vady ani do 15 dnů po obdržení reklamace, je objednatel oprávněn pověřit odstraněním vady jinou odbornou právnickou nebo fyzickou osobu. Veškeré takto vzniklé náklady uhradí objednateli zhotovitel.“

Demonstrované ujednání je rizikové pro zhotovitele v tom smyslu, že se de facto zbavuje možnosti posoudit vůbec oprávněnost reklamované vady (tj. zda tato vůbec existuje a zda za ni coby zhotovitel odpovídá). V praxi se nezřídka stává, že objednatelé se pokouší účelově vadu reklamovat u zhotovitele, u kterého ještě neuběhla jím poskytnutá záruční doba.

5. Doporučujeme, dbejte pečlivě na výběr svého subdodavatele

Pokud zhotovitel pověří provedením svého díla či jeho části subdodavatele, odpovídá za něj tak, jakoby dílo či jeho část prováděl sám.

Dle judikatury, pokud si zhotovitel s objednatelem sjednali ve smlouvě o dílo smluvní pokutu za zaviněné porušení povinnosti zhotovitele, lze rovněž zhotoviteli přičítat i zaviněné porušení povinnosti tím, koho pověřil provedením díla (tj. subdodavatelem), nebylo-li dohodnuto jinak.

Z opatrnosti tedy doporučujeme sjednat ve smlouvě: „Zhotovitel není povinen smluvní pokutu zaplatit za svého subdodavatele, pokud jeho subdodavatel zavinil porušení povinnosti, které je zajištěno smluvní pokutou.“

6. Doporučujeme sjednávat Smlouvy o dílo nebo objednávky v písemné formě a tyto vlastnoručně podepsat oběma smluvními stranami

V případě sporů z uzavřených smluv je nezbytné, aby byl zhotovitel (popř. objednatel) připraven prokázat existenci smlouvy či objednávky. Dle zákona je smlouva uzavřena, pokud si strany dohodnou dostatečně určitě předmět díla a dále doporučujeme i sjednání konkrétní ceny díla (byť zákon připouští uzavření smlouvy bez určení ceny díla, což musí jednoznačně vyplývat z vůle stran, což se v praxi obtížně prokazuje).

Pokud smluvní vztah funguje na principu písemné objednávky objednatele, vřele doporučujeme zhotovitelům, aby v reakci na danou objednávku poslali objednateli připravenou listinu se Všeobecnými obchodními podmínkami, kterou po jejím schválení a podepsání objednatelem pevně připojí k objednávce. Toto doporučujeme jako efektivní a zjednodušený způsob, kterým lze nahradit písemnou Smlouvu o dílo, protože v takovém případě se bude na objednávku a připojené Všeobecné obchodní podmínky (obojí vlastnoručně podepsané jak objednatelem, tak dopodepsané zhotovitelem) pohlížet jako na písemně uzavřenou Smlouvu o dílo.

7. Upozornění pro zhotovitele, jste ze zákona povinni upozornit objednatele na nevhodnost věcí, které vám předal či nesprávnost jeho příkazů k provádění díla

Jedná se o nevhodnost věcí nebo nesprávnost příkazů od objednatele, které je zhotovitel objektivně schopen při jeho odbornosti zjistit před prováděním či při provádění díla.

Zhotovitel je v takovém případě povinen v nezbytném rozsahu přerušit provádění díla až do výměny věci nebo změny příkazu. Pokud objednatel trvá na provádění díla s použitím předané věci nebo podle daného příkazu, má zhotovitel právo požadovat, aby tak objednatel učinil v písemné formě.

Pokud zhotovitel objednatele neupozorní (pro prokazatelnost lépe toto upozornění činit písemně) odpovídá za vady díla způsobené nevhodnými věcmi nebo nesprávnými příkazy od objednatele.

V praxi se běžně jedná rovněž o vady v projektové dokumentaci. Upozornění objednatele lze učinit záznamem ve stavebním deníku (doporučujeme zhotovitelům mít k dispozici kopii listu ze stavebního deníku s tímto záznamem).

8. Doporučení zhotovitelům, pokud reklamaci díla objednatelem nepovažujete za oprávněnou (tj. dle vás se nejedná o vadu, je reklamováno po záruční době anebo za vadu odpovídá jiný zhotovitel – nikoli však váš subdodavatel), toto objednateli písemně sdělte.