Inspekce nemovitostí – novinka na českém trhu, běžná praxe v USA a západní Evropě
Inspekce nemovitostí se v roce 2013 stala jedním z nejrychleji rostoucích segmentů v české ekonomice. Lidé jsou při nákupu nemovitosti opatrnější a nyní v době ekonomické nejistoty začínají tuto relativně novou službu ve velké míře využívat.
Článek se zabývá novým produktem na českém trhu, který se rychle dostává do povědomí potencionálních zákazníků a nachází významné místo na tuzemském trhu s realitami. Inspekce nemovitosti byla donedávna neznámým pojmem, ovšem v posledních dvou letech obliba této asistenční služby narůstá. Příslušné specializované inspekční firmy pomáhají kupci nemovitosti eliminovat možná rizika při výběru a nákupu daného objektu. Certifikovaný inspektor kontroluje až 200 položek v daném objektu a vyhotovuje odbornou zprávu, která zákazníkovi pomáhá ke správnému rozhodnutí, zda konkrétní nemovitost koupit. Představí mu reálnou kupní cenu, přesně popíše všechny vady a postupy jejich odstranění a předá celkový rozpočet na nezbytné opravy.
Úvod
V posledních měsících se na českém trhu začaly razantně prosazovat firmy, jejichž hlavním předmětem činnosti je posuzování technického stavu nemovitosti a detekce stavebních vad budov při obchodu s realitami. Svou činností tak působí na stav trhu s nemovitostmi a udávají zaběhnutým zvyklostem jiný směr. Tyto firmy nově vznikají na celém území České republiky a soustřeďují svá sídla i pobočky především do velkých měst, kde je největší potenciál klientů.
Nákup nemovitosti je pro většinu koncových zákazníků největší osobní životní investicí. Někteří z potenciálních odběratelů této služby k procesu nákupu nového domova vyžadují jistotu a pocit, že jsou dostatečně informováni o všech skutečnostech, které ovlivní jejich rozhodnutí, zda danou nemovitost koupit. Jiní spíše chtějí optimalizovat cenu na základě silných argumentů, jako je například vyčíslení nákladů na potřebné opravy. Postup zákazníka při nákupu nemovitosti se zpravidla opakuje takto (obr. 1).
Obr. 1: Obecný postup zákazníka při nákupu nemovitosti
Zdroj: Autor
Inspekce nemovitostí pomáhá kupujícím i prodávajícím na trhu s realitami a odhaluje budoucí náklady na odstranění zjevných i skrytých vad. Je alternativou ke stavebně – technickému průzkumu, na který není prostor při rychlosti, kterou je potřeba vyvinout při rozhodování, zda nemovitost pořídit nebo nikoliv. Provedená inspekce nemovitosti snižuje riziko pro kupujícího při koupi novostaveb, ale také již dlouhodobě užívaných nemovitostí. Odborníci upozorňují klienta na nutné budoucí úpravy, nezávisle posuzují cenu vybrané nemovitosti a zvyšují tak objektivitu výběru nemovitosti pro zájemce o koupi. Ve výsledku tlačí dodavatele staveb i běžné prodejce z řad občanů k větší zodpovědnosti při stavbě či udržování nemovitostí ve stavu, který obstojí při jejich prodeji.
Odborných služeb využívají ve velké míře především movitější klienti, kteří mají v úmyslu zakoupit nemovitost v cenové relaci nad 1 500 000 Kč a jimž obor stavebnictví není příliš blízký a nechtějí tedy tzv. „kupovat zajíce v pytli“.
INSPEKCE NEMOVITOSTÍ
- Kupujete dům? Nechte si ho posoudit
- Na koho se obrátit při koupi nemovitosti
- Nejčastější místa výskytu technických vad nemovitostí
- 10 věcí, které vám na stavbě pohlídá kvalitní technický dozor
- Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu
- Měření termokamerou není jen pořízení barevné fotografie
Současný stav na českém trhu
Na českém trhu aktuálně najdeme několik dominantních firem zabývající se inspekcí nemovitostí. Jedná se jak o ryze české firmy, tak i společnosti se zahraniční účastí. Nákup nemovitostí není jednoznačně právně ošetřen českým právním řádem a v případě, kdy je kupujícím fyzická osoba, řídí se proces prodeje nemovitosti a možnost reklamace skrytých vad občanským zákoníkem [1], dle kterého může kupující uplatnit reklamaci na skrytou závadu do šesti měsíců od data prodeje. V Česku roste zájem o služby inspektorů nemovitostí, kteří prověří technický stav bytu nebo domu pro kupujícího, ale i prodávajícího. Uvedla to Asociace inspektorů nemovitostí (AIN), která sdružuje leadery v tomto oboru v zemi – společnosti ABCHI Home Experts, Bytecheck a Nemopas ze stavební skupiny DEK [2]. Proto lze pro příští léta předpokládat zdravé konkurenční prostředí mezi současnými i budoucími firmami. Společnosti většinou nabízejí komplexní službu při posouzení nemovitosti ve všech oborech, nebo si zákazník může zvolit inspekci zaměřenou jen na konkrétní oblast. Nejpokročilejší hráči na trhu jsou sdruženi v Asociaci inspektorů nemovitostí (AIN). Ve výroční zprávě deklarují, že v roce 2012 jimi bylo provedeno více než 700 prohlídek technického stavu nemovitostí v ČR.
Poptávka po službě inspekce nemovitostí v Česku rychle roste. Ještě před rokem bylo povědomí o této službě na českém trhu minimální. Letos se očekává, že ji postupně využije více než jedno procento lidí, kteří budou kupovat nebo prodávat nemovitost. Do pěti let by se tedy technické inspekce mohly stát zcela běžnou součástí prodejního procesu nemovitosti tak, jak je tomu v USA nebo v západní Evropě.
Obr. 2: Vývoj cen bytů v ČR (r. 2005 – r. 2012)
Zdroj: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu
Ceny nemovitostí v České republice od roku 2009 každoročně klesají (obr. 2). Není náhodou, že právě rok 2012 byl startovním datem pro vznik společností sdružujících stavební inspektory. V České republice v posledních dvou letech výrazně poklesly ceny nemovitostí. Také úrokové míry hypoték jsou pro klienty příznivější. V tomto zdravém tržním prostředí se mnoho občanů rozhodlo investovat do vlastního bydlení. V roce 2013 je situace totožná i přesto, že se zvýšila daň z prodeje nemovitostí o jeden procentní bod (ze 3 na 4 %). Daný náklad směřuje na stranu prodávajícího, ale doposud česká ekonomika nezaznamenala, že by tento aspekt prodejní a poptávané ceny za prodej nemovitostí nějak výrazně ovlivnil. Naopak vyšší zájem občanů o nákup nemovitostí se přičítá definitivnímu ukončení deregulace nájemného k 31. 12. 2012, kdy se nájmy bytů okamžitě začaly od ledna 2013 šplhat směrem nahoru a někteří občané tak dávají přednost bydlení ve vlastní nemovitosti i za cenu dlouhodobého závazku v podobě hypotečního úvěru na bydlení.
Historie vzniku služby „Home Inspection“
Samotná služba inspekce nemovitostí datuje svůj vznik na počátek 70. let 20. století v USA, kdy kupující začali najímat generální dodavatele stavby ke kontrole nemovitosti před započetím jejího užívání. Vzhledem k tomu, že zájem o tuto službu rostl a nároky na odbornost prováděné kontroly se zvyšovaly, postupně se pojem „dodavatelské inspekce“ změnil na dodnes užívaný pojem tzv. „Home Inspection“. Službu „Home Inspection“ již nabízely kvalifikované firmy s dostatečným počtem odborně vyškolených pracovníků a od roku 1990 se v oblasti Kalifornie staly samozřejmostí. Na poli „Home Inspection“ se postupně začala budovat zdravá konkurence a v roce 2002 již vznikají asociace sdružující prestižní společnosti zabývající se touto službou.
Počáteční fáze domácích inspekcí se pojila s nedůvěrou realitních makléřů, kteří se touto profesí cítili ohroženi. Nakonec ale realitní komunita pochopila, že odborná kontrola dané nemovitosti je pro kupující jedním z hlavních kritérií při rozhodování o případné koupi. Významné realitní kanceláře navázaly spolupráci s firmami provozujícími „Home Inspection“ a odkazovaly své klienty na nezávislé odborníky a tak zajistily nárůst vlastní klientely, zvýšení důvěry v poskytované služby a také významnou medializaci této služby. Inspekce v USA i západní Evropě získávaly na popularitě a tento trend nedávno zamířil i do České republiky, kde se těší nebývalému zájmu.
Předmět inspekce nemovitosti
Obr. 3: Hlavní oblasti inspekce nemovitosti
Zdroj: autor
Prověření nemovitosti inspekcí zahrnuje široké spektrum oblastí k posouzení certifikovaným inspektorem (obr. 3). Tyto jednotlivé zkoušky dávají dohromady komplexní přehled o stavu nemovitosti a především informují o negativních projevech veškerých vad. Nejčastější příčinou těchto vad nemovitostí s projevem pokročilé degradace materiálu je zanedbané údržba objektu ze strany vlastníka objektu (§ 86 zákona zákon 50/1976 [5]). Dále to také bývá nedbalé provádění stavby při dodržení doporučených technologických postupů a dodržování prováděcí vyhlášky 137–1998 [6] (Vyhláška o obecných technických požadavcích na výstavbu).
Po provedené prohlídce nemovitosti vystavuje inspektor odbornou zprávu, která zpravidla obsahuje souhrn nezbytných oprav, návrh na odstranění zjištěných závad a odhad nákladů na provedení nutných opatření.
Ceny prací na provedení oprav jsou z pravidla kalkulovány jako agregované položky, které se opírají o aktuální ceník prací ÚRS Praha [4]. Jeden z dalších nástrojů pro inspektora může být například expertní nástroj pro hodnocení a analýzu rizika dané investice [3]. Tato metoda je zaměřena na analýzu rizik za účelem rozhodování o dalším nakládání s nemovitostí. České firmy provádějící tyto inspekce nabízí ve všech případech svým zákazníkům záruku na provedenou službu. Délka této záruky není pevně stanovena zákonem [1], a pohybuje se většinou v rozmezí 3 až 5 let. Zahraniční firmy dokonce běžně nabízí v rámci záruky další kontrolu před vypršením záruční doby, kdy opětovně prověří stav nemovitosti a potvrdí či doplní původní stanovisko. Ceny prováděných inspekcí se obvykle pohybují na českém trhu v rozmezí 5 000 Kč až 25 000 Kč. Cena se zpravidla odvíjí od výměry plochy, typu nemovitosti (byt, rodinný dům, novostavba, komerční prostor), dále samozřejmě dle konkrétního požadavku klienta na náročnost prováděné inspekce a typu požadovaných měření.
Závěr
Zatím na českém realitním trhu, z důvodů jisté setrvačnosti v myšlení, převládá stále mnoho kupujících, kteří se pokouší odhalit skutečný stav nemovitosti na základě jejich znalostí vlastními silami. K tomuto jim jako rádce slouží odborná literatura a životní zkušenosti. Konkrétní publikace jsou pak pomůckou při primárním prověřování technického stavu nemovitosti laikem a slouží k tomu, aby si každý sám dokázal vytipovat alespoň základní rizika užívání nemovitosti.
Synergický přínos technického prověření nemovitosti, optimalizace kupní ceny a právní podpory, posilují jistotu dobrého výběru zákazníka při nákupu nemovitosti (obr. 4). Přidanou hodnotou je potom komplexnost a profesionalita služeb.
Obr. 4: Synergický přínos inspekce nemovitosti
Zdroj: Autor
Inspekce nemovitosti je přínosná také pro prodejce objektu – pokud je stavba v dobrém stavu, vyvrací pochybnosti o stavu objektu a snižuje se počet zmařených prodejů. Při inspekci, jež objednává prodávající, se většinou zpracuje také energetický průkaz budovy, který tak jako inspekce je zaměřen komplexně na veškeré energie, které ovlivňují provoz.
Je tedy na každém účastníkovi nákupního a prodejního procesu na trhu s nemovitostmi, zda využije služeb odborníka a nemovitost si nechá důkladně prověřit z mnoha technických i ekonomických pohledů, nebo bude spoléhat na vlastní znalosti a instinkt.
Použitá literatura
- [1] Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník 2012 v aktuálním znění k 1. 1. 2012, § 500 a další.
- [2] Zdroj: Hospodářské noviny, ihned.cz - Inspektoři nemovitostí v Česku ročně prověří stovky rezidenčních nemovitostí
- [3] Kubečka, K.: Rizika staveb, příčiny vzniku poruch, důsledky poruch a způsob hodnocení, VŠB-TU Ostrava, vědecké publikace Fakulty stavební, Edice Doktorské, disertační, habilitační a inaugurační spisy, ISSN: 1213-7456, ISBN: 978-80-248-1800-9, Ostrava 2009.
- [4] ÚRS Praha, Kolektiv: Rozpočtování a oceňování stavebních prací. ÚRS Praha, 2009, 206 s., ISBN 978-80-7369-239-1.
- [5] Zákon číslo 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění zákona č. 103/1990 Sb. České národní rady, 425/1990 Sb., zákona č. 262/1992 Sb., zákona č. 43/1994 Sb., zákona č. 19/1997 Sb., a zákona č. 83/1998 Sb. ČKAIT Praha 1998.
- [6] Vyhláška č. 137/1998 Sb. Vyhláška ministerstva pro místní rozvoj ze dne 9. 6. 1998 o obecných technických požadavcích na výstavbu.
The article deals with a new product in the Czech market that is quickly getting to awareness of potential clients and gaining a significant place in the local real-estate market. Until recently, the inspection of immovable properties was an unknown concept. Nevertheless, in recent two years such assistance service is being more and more popular. Pertinent specialised inspection companies assist the real property buyer in eliminating potential risks that are related to selection and purchase of a given building. A competent certified inspector checks up to about 200 items of the building and compiles an expert report to help the client to correctly decide whether he should buy the given building or not. The inspector will acquaint the client with a real purchase price, precisely describe all the defects and how to correct them, and finally, he will hand over to the client a complete budget to cover the cost of necessary repairs.
In 2013 the inspection of real properties comes to one of the fastest growing segments of Czech economy. The people intending to buy any real property are more cautious and, now at the time of an economic uncertainty, they begin using the above relatively new assistance service in a large extent.