Potenciál měkkého zahušťování pro rozvoj bydlení v příměstských obcích Prahy

Úvod

Nájemní bydlení se kvůli rozsáhlé krizi dostupnosti bydlení stalo prioritou státní politiky bydlení a souvisejících nástrojů pro podporu bydlení (mmr.gov.cz). Její podpora ale cílí na výhradně bytové domy, nebo rodinné domy, ze kterých se úpravou stanou domy bytové. V České republice ale tvoří dvě třetiny všech obydlených domů rodinné domy s jedním bytem, celkem 1 543 305 domů (ČSÚ, 2022). Znamená to, že nemají žádný potenciál k vytvoření nájemní jednotky? Velká část těchto domů je umístěna ve stabilizovaném území s bydlením v rodinných domech, takže jsou jejich úpravy limitovány zákonnou definicí rodinného domu s maximálním počtem tří bytových jednotek (283/2021 Sb.).

Část domovního fondu rodinných domů s jedním bytem vznikla v posledních 30 letech v okolí větších měst, díky rozvoji rezidenční suburbanizace (Nemeškal, 2013). Tento nekoordinovaný rozvoj přinesl rozsáhlé lokality se zástavbou nízkopodlažních rodinných domů, které jsou předmětem diskusí o sociálně, ekologicky a ekonomicky neudržitelném prostředí již mnoho let (UNECE, 2015).

Jedním ze základních předpokladů pro lepší vyváženost ve všech pilířích udržitelného rozvoje je vyšší hustota zalidnění. Ta s sebou od hranice 50 obyvatel na hektar (dále používáno jako obyv/ha) přináší viabilitu hromadné dopravy a základních služeb, při úrovni 100 obyv/ha už začínají fungovat pěší vazby a tzv. město krátkých vzdáleností (Newman, 1989). Hladina 100 obyv/ha se dá dosáhnout např. při nízkopodlažní rezidenční zástavbě řadových domů, úrovně 75 obyv/ha dosahuje např. tradiční zástavba vesnic (Hnilička, 2005). Zvýšení počtu obyvatel na dané území přináší vždy i lepší poměr příjmů a nákladů na údržbu komunikací, infrastruktury (i veřejné vybavenosti) (Hudeček, [2018]).

Nájemní bydlení má potenciál vznikat v atraktivních oblastech. Výzkumy preferencí v bydlení ukazují u Čechů vysokou oblíbenost bydlení v domě se zahradou, kdy 80 % ho považuje za ideální. Zároveň 42 % Čechů popisuje příměstské obce jako ideální místo k bydlení (NMS Market Research, 2023). Atraktivitu můžeme potvrdit výší nájemného, jehož výše reaguje na poptávku v konkrétních lokalitách.

Důležitým předpokladem pro příměstské obce je i stárnutí obyvatel, kdy v sousedním Německu již řeší problematiku homogenního a staršího obyvatelstva v oblastech s rodinnými domy. Projevuje se to mimo jiné průměrnou obytnou plochou na obyvatele, která se od roku 1990 zvýšila z 35 m² na 47 m² (Zimmermann, 2025a). Až 68 % domácností v rodinných domech je tvořeno jednočlennými a dvoučlennými domácnostmi (po odchodu dětí z domova) a související osamělost se stává zásadním celospolečenským problémem, obzvláště pak v menších německých obcích (Zimmermann, 2025b).

I v České republice se objevuje problematika prázdných bytů v rodinných domech. Podle expertního odhadu MMR je skutečně dlouhodobě neobydlených na 377 tisíc bytů v rodinných domech, přičemž středočeský kraj má nejvyšší podíl neobydlených bytů ze všech krajů vyjma Prahy, a to až 14 % (Marianovská, 2023).

Nájemní jednotky mohou v rodinných domech vznikat pomocí fenoménu měkkého zahušťování, který představuje malé a postupné zásahy s účelem zvýšení kapacity bydlení. Zásahy jako rozdělení, konverze, přístavby, nástavby nebo malé výplňové stavby (výměnky) jsou považovány za vhodné pro oblasti s nízkou hustotou zalidnění a převažujícím typem vlastnického bydlení, protože jsou iniciovány odspodu vlastníky a zachovávají vysokou kvalitu vystavěného prostředí (Nádravská, 2024).

Obrázek 1: Zdařilým příkladem jednoduché výplňové stavby na pozemku rodinného domu je stavba výměnku, který pro své rodiče navrhnul architekt Vojtěch Malina. Výměnek je bezbariérový a propojený se zahradou. Situační výkres ukazuje umístění a orientaci výměnku vzhledem k původním stavbám na pozemku. Zdroj: https://vojtechmalina.com/, fotografie: Martin Faltejsek

Zájmy jednotlivců – potřeba rekonstrukce, zvýšení hodnoty nemovitosti, finanční přilepšení, snížení nákladů na energie, ale i sociální interakce a sdílení údržby domu a zahrady mohou jít v mnoha případech ruku v ruce se zájmy místní samosprávy – obnova stávajícího bytového fondu, diverzifikovaná nabídka individuálního bydlení bez rozrůstání obce, zvýšení efektivity využití stávající infrastruktury, i společenské aspekty bydlení, konkrétně např. podpora setrvání v přirozeném sociálním prostředí („aging in place“) (Dvořáková, 2021; Zimmermann, 2025b; Puustinen, 2022).

Obrázek 2: Rozdělení domu kombinované s konverzí bazénové haly vzniklo, protože dospělé děti majitelů nemohly sehnat v Bratislavě bydlení. Bytová jednotka je zcela soběstačná a má vlastní vstup i plochu zahrady. Realizace Grau architects. Zdroj: https://grau.sk/project/pool-apartment-2, fotografie: Matej Hakár

Veškeré prostorové zásahy měkkého zahušťování jsou vázány na stávající fyzické prostředí a na pozemky, které jsou již zastavěné. Rozdělení a konverze bytů v rodinných domech se týká velikosti podlahové plochy domu a charakteristik stávajícího domu v kombinaci s aktuálním obsazením, zatímco přístavby a výplňové stavby potřebují plošné rezervy na daných pozemcích. Pomocí prostorové analýzy jsme zjišťovali, jaký je potenciál tvorby nájemních bytových jednotek ve stávající zástavbě rodinných domů.

Pro prostorovou analýzu byly vybrány obce podle cenových map nájemného vydávaných Ministerstvem financí v kombinaci se seznamem obcí nejvíce zasažených suburbanizačním procesem – zóna 1 dle metodiky zón rezidenční suburbanizace v obcích Česka 2016 (Ouředníček, 2018). V těchto oblastech je průměrná výše nájmu 330,– Kč/m²/měsíc + 31,– Kč/m²/měsíc v případě, že je k bytu terasa (medián nájemného referenčního bytu, bez plateb za energie¹) (Dostupné z https://www.mfcr.cz/cs/rozpoctova-politika/podpora-projektoveho-rizeni/cenova-mapa/cenova-mapa-infografika).

Potenciál příměstských obcí

Graf 1: Hodnoty koeficientů zastavěnosti ve sledovaném vzorku odpovídají typologii zástavby. Samostatně stojící domy mají poměrně konzistentní koeficient zastavěnosti mezi 0,16–0,19. U řadových domů se ukazuje širší rozptyl mezi 0,27–0,36. Samostatně stojící domy tvoří 76 % sledovaného vzorku, to potvrzuje homogenní zástavbu analyzovaných lokalit.

Výběr 40 obcí představuje obce nejvíce zasažené suburbanizačním procesem, které měly v roce 2025 nejvyšší nájemné podle cenové mapy nájemného. Pro samotnou GIS analýzu byla jako vstupní data použita geografická data z ČÚZK, ČSÚ, MMR a INSPIRE dataset. Analyzováno bylo přes 31 500 zastavěných parcel s individuálním bydlením².

Pro výpočet hustoty obyvatelstva byla plocha soukromých pozemků navýšena o 20 %, což odpovídá průměrnému podílu veřejných prostranství této urbanistické struktury podle knihy Hustota a ekonomika měst (Hudeček, [2018]). Průměrná hustota zalidnění dosahuje mezi obcemi velmi odlišných hodnot, a to od 9 obyv/ha v Jevanech a Slapech. Nejvyšších hodnot přes 55 obyv/ha dosahují tři sledované obce, a to Líbeznice, Nupaky a Bašť. Průměrná mediánová hustota je 27,3 obyv/ha³.

Graf 2: Ačkoliv se typologická struktura v jednotlivých příměstských obcích liší, převaha samostatně stojících rodinných domů je evidentní

Prostorové rezervy pozemků

První možností je využití prostorových rezerv pozemků. Česká legislativa zná pouze jeden způsob stavby druhého obytného domu na zastavěném pozemku, a to je stavba tzv. výměnku – bydlení pro stárnoucí rodiče nebo naopak startovací bydlení pro mladé (obr. 1). Výměnek je ve stavebním řádu definován jako jednoduchá stavba pro bydlení do 80 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení.

V prostorové analýze je pro umístění malé výplňové stavby pracováno s podmínkou ucelené plochy 100 m², která se nachází nejméně 2 m od hranic pozemku a 4 m od hlavního domu. Zároveň tato plocha nesmí překročit limit zastavěnosti pozemku 30 % (koeficienty zastavěnosti se mohou lišit podle územně plánovací dokumentace konkrétní obce, ale pro model potenciálu je počítáno s 30 %).

Při tomto limitu zastavěnosti analýza odhalila možnost výplňové stavby na 46 % zastavěných pozemků z analyzovaného vzorku, kdy téměř 100 % z nich se nachází na pozemcích se samostatným rodinným domem. Typologie individuálního bydlení je tak pro následnou dostavbu výplňového domu zcela určující. Výměnek je ze zákona jedním bytem, takže by se dalo počítat s průměrem 2,3 osoby na jeden.

Stavba výměnku je prostorovou možností, jak vytvořit bytovou jednotku a zároveň zachovat velkou míru soukromí původního domu. Ale na druhou stranu znamená zmenšení zahrady, větší investici při pořizování a delší stavební proces.

Prostorové rezervy domů

Druhou možností je vytvoření bytové jednotky v rámci stávajícího prostoru rodinného domu. Stávající prostorový typ je jeden z nejšetrnějších způsobů zahušťování, jelikož nepřidává zastavěné metry, využívá stávající strukturu a často ho lze dosáhnout s minimálními stavebními zásahy (obr. 2). Nevyžaduje plošnou rezervu na pozemku, takže ho lze používat v lokalitách, kde regulativ územního plánu neumožňuje další zastavěnost. Naopak vyžaduje určitou plošnou rezervu v rámci domu – nevyužívaný prostor, který je možné nabídnout dalším obyvatelům.

Výpočet představuje potenciál tvorby (nájemní) bytové jednotky ve stávajících domech, například rozdělením na bezbariérový byt v přízemí a podkrovní bytovou jednotku. Model pracuje s průměrnou velikostí hlavního bytu 120 m² a zjišťuje, kolik plochy přebývá pro tvorbu druhého bytu. Jako minimální kategorie pro tvorbu bytové jednotky je bráno 30–40 m² podlahové plochy pro kategorii bytu 1+kk. Pro všechny výpočty byl použit redukční koeficient 0.8, který koriguje teoretickou maximální kapacitu v reálných podmínkách.

V 89% všech rodinných domů lze vytvořit nájemní bytovou jednotku alespoň o velikosti 30 m². Nejvíce bytových jednotek je možné vytvořit v kategorii 60–80 m², tedy ve velikosti bytů 2+kk, popř. 3+kk. To znamená, že vytvořit bytovou jednotku ve velikosti 60–80 m² bez zvětšení domu má 35 % rodinných domů.

Druhou nejčastější kategorií je rezerva 80–100 m², která může znamenat vytvoření i dvou bytových jednotek 2+kk. Tuto možnost má přibližně 27 % rodinných domů.

Pro představu přínosů a motivace pro majitele by se průměrné nájemné na bytovou jednotku 70 m² s terasou v analyzovaných lokalitách mohlo pohybovat okolo 25 000 Kč měsíčně bez nákladů na energie.

Prostorové rezervy v nejvyšších dvou kategoriích, tedy potenciál nad 100 m² podlahové plochy, má 15 % rodinných domů z celkového vzorku.

Rozložení velikostí rezervních prostorů v domech odpovídá na rozložení typologií individuálního bydlení, kdy největší prostorové rezervy logicky nabízejí plošně největší samostatné rodinné domy, zatímco u řadových domů je potenciál spíš pro menší jednotky (Tabulka 1).

Tabulka 1: Tabulka ukazuje četnost rezervních ploch různých velikostí u jednotlivých typologií rodinných domů. Největší potenciál logicky mají samostatně stojící rodinné domy.

Třetím prostorovým typem měkkého zahušťování je transformace stávajícího domu – přístavba nebo nástavba, která zvětšuje vnitřní prostor domu. Pro model potenciálu je to kombinace plošné rezervy na pozemku a rezervy v podlahové ploše stávajícího domu. Tato varianta zahrnuje velké množství proměnných, které budou mít za výsledek další značný nárůst možnosti tvorby bytových jednotek.

Závěr

Cílem článku bylo informovat o potenciálním zvýšení rozsahu nájemního bydlení v ČR v suburbánní zástavbě rodinných domů a získat relevantní data o prostorových rezervách, které tato urbanistická struktura prostřednictvím měkkého zahušťování nabízí. Tato struktura se týká primárně vlastníků rodinných domů, ale významně se dotýká rovněž obcí, které mohou svou politikou usnadnit a podporovat adaptace rodinných domů a tvorbu nájemních jednotek.

Pro vlastníky je důležitou informací, že stavbou rodinného domu nekončí jeho životní cyklus a existuje mnoho možností, jak bydlení adaptovat svým aktuálním potřebám.

Jak bylo zmíněno v úvodu, suburbanizace v okolí větších měst přinesla mnoho problémů v rovině ekologické, ekonomické i sociální. Publikace přináší pohled, jak lze toto prostředí dále rozvíjet směrem k celkové udržitelnosti, s pozitivním vlivem na dostupnost bydlení a při zachování kvalit individuální zástavby.

Poznámky

¹ Za referenční byt se pro účely CMNB považuje nezařízený byt z cihelného zdiva, příp. z vyzdívané monolitické konstrukce, ve stáří cca 20 let, o standardizované velikosti příslušné velikostní kategorie s odpovídající velikostí obytných místností, bez balkonu, terasy, garáže/garážového stání, parkovací plochy, bezbariérového přístupu a dalšího vybavení, udržovaný, v dobrém až velmi dobrém stavebně technickém stavu. Velikostní kategorie od 16 do 45 m² odpovídá zhruba 1+kk, 1+1, od 40 do 70 m² odpovídá zhruba 2+kk, 2+1, od 60 do 90 m² odpovídá zhruba 3+kk, 3+1, od 75 do 90 m² odpovídá zhruba 4+kk, 4+1.  ... Zpět

² Analyzované obce mají velký rozptyl ve velikosti – od 500 do 8000 obyvatel, což může zkreslovat některé výsledky.  ... Zpět

³ Výpočet hustoty vychází z počtu obyvatel nahlášených při Sčítání lidu 2021, ale může být lehce zkreslující. Ne všichni obyvatelé pražských příměstských oblastí zde mají hlášené bydliště.  ... Zpět

Literatura

1. ČSÚ, 2022. Sčítání lidu, domů a bytů – Česká republika – 2021. Český statistický úřad.
2. DVOŘÁKOVÁ, Nina a Marie HORŇÁKOVÁ, 2021. Retiring in the suburbs? Residential strategies in two Prague suburbs. Geografisk Tidsskrift-Danish Journal of Geography. 121(2), 114-127.
3. HNILIČKA, Pavel, 2005. Sídelní kaše. Era. Brno. ISBN 80-7366-028-8.
4. HUDEČEK, Tomáš, Martin DLOUHÝ, Pavel HNILIČKA, Lucie LEŇO CUTÁKOVÁ a Michal LEŇO, [2018]. Hustota a ekonomika měst. [Praha]: ČVUT – Masarykův ústav vyšších studií. ISBN 978-80-87931-75-2.
5. MARIANOVSKÁ, Veronika, Vojtěch KUBÁT, Štěpán RIPKA, Jakub ŠVEC, Jan KLUSÁČEK, Michaela FRIČOVÁ a Vojtěch MRÁZEK, 2023. Struktura neobydlených bytů v Česku a nástroje pro jejich aktivaci využívané v zemích OECD. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj. ISBN 978-80-7538-517-8.
6. NÁDRAVSKÁ, Jana a David TICHÝ, 2024. Měkké zahušťování jako příležitost pro rozvoj suburbánní výstavby v ČR. TZB-info. ISSN 1801-4399. Dostupné také z: https://stavba.tzb-info.cz/architektura-staveb/27816-mekke-zahustovani-jako-prilezitost-pro-rozvoj-suburbanni-vystavby-v-cr
7. NEMEŠKAL, Jiří, Petra ŠPAČKOVÁ, Lucie POSPÍŠILOVÁ a M. RIŠKA, 2013. Nová bytová výstavba v suburbánní zóně Prahy. Přírodovědecká fakulta Univerzity Karlovy v Praze.
8. NEWMAN, Peter a J.R. KENWORTHY, 1989. Cities and Automobile Dependence: An International Sourcebook. UK: Gower Technical, Aldershot.
9. NMS MARKET RESEARCH, 2023. Výzkum spokojenosti s bydlením [online]. [cit. 2025-10-15]. Dostupné z:
   https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-firmy-cechum-bydleni-na-vesnici-vyhovuje-do-velkomest-se-prilis-nehrnou-229042
10. OUŘEDNÍČEK, M., P.  ŠPAČKOVÁ, A. KLSÁK a J. NEMEŠKAL, 2018. Zóny rezidenční suburbanizace v obcích Česka 2016.: Specializovaná mapa. Přírodovědecká fakulta Univerzity Karlovy.
11. PUUSTINEN, Tuulia, Pauliina KRIGSHOLM a Heidi FALKENBACH, 2022. Land policy conflict profiles for different densification types: A literature-based approach. Land Use Policy. (123). ISSN 0264-8377.
12. TOUATI-MOREL, Anastasia, 2015. Hard and Soft Densification Policies in the Paris City-Region. INTERNATIONAL JOURNAL OF URBAN AND REGIONAL RESEARCH. 39(3), 603-612. ISSN 1468-2427.
13. UNECE, 2015. Geneva UN Charter on Sustainable Housing: Ensure access to decent, adequate, affordable and healthy housing for all.
14. ZIMMERMANN, Patrick, Eva SPATE a Duncan BARAHONA, 2025. Wer wohnt heute und morgen im Einfamilienhaus? 78. Berlin: vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. ISBN 2367-0819.
15. ZIMMERMANN, Patrick, Lars-Arvid BRISCHKE, Eva SPÄTE, Laura-Annabelle CONTRERAS Y DURAN, a Angelika ANGELIKA PAAR, 2025. Einfamilienhaus: Quo vadis? Kommunale Perspektiven auf die Transformation des EFH-Bestandes. Berlin: vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. ISBN 978-3-87941-866-4.

Poděkování

Projekt podpořený Ministerstvem pro místní rozvoj v rámci dotace MMR - 55237/2025-57.