Malá bytová družstva a společenství vlastníků jednotek v ohrožení (II)
V letošním roce očekáváme masivní provádění regenerací bytových domů, především postavených panelovou technologií. Následující seriál článků přináší řadu doporučení a rad na základě zjištění řady nedostatků, vad a pochybení. Tento, v pořadí druhý díl se částečně zabývá výběrem realizačních firem.
Zadávací kriteria
Většina technických kritérií nutných pro zpracování nabídkové ceny regenerace bytového domu je obsažena v kvalitně zpracované projektové dokumentaci. Při sestavování zadávacích kritérií spolupracujte s projektantem a stavebním dozorem investora.
Regenerace jedním zhotovitelem "na klíč" komplexně nebo s více firmami a po částech?
Rozhodnutí svěřit regeneraci komplexně jedné firmě tzv. "na klíč" nebo vybírat na každou etapu zhotovitele zvlášť je hlavně otázkou odborné technické vyspělosti v oboru regenerace panelových domů, důvěry a času.
Komplexní regenerace jedním zhotovitelem představuje pro členy bytového družstva zpravidla nejjednodušší řešení nevyžadující detailní technické znalosti a zkušenosti. Výhodou tohoto řešení je jednodušší koordinace jednotlivých fází regenerace včetně komunikace pouze s jedním subdodavatelem. V ideálním případě by starosti s regenerací měly vlastníkům domu skončit podpisem smlouvy o dílo s pečlivě vybraným zhotovitelem a zajištěním vstupu do objektu i jednotlivých bytů. Kamenem úrazu však bývá právě pečlivý výběr a solidnost zhotovitele.
Výběr komplexního zhotovitele:
Začíná už ve fázi stavebně technického průzkumu. Právě kvalitně zpracovaný průzkum a energetický audit tvoří základ dobrého projektu a kvalitní zadávací dokumentace, z té pak vychází skutečná reálná cena, za kterou lze regeneraci provést. Nadhodnocené nebo naopak značně podhodnocené nabídkové ceny nejsou zvláště u panelových domů ničím neobvyklým. Právě malá bytová družstva a SVJ pak bývají nepříjemně překvapena, když jsou postavena před rozhodnutí akceptovat zvýšení původně dohodnuté ceny někdy v desítkách procent nebo vypovědět smlouvu a složitě hledat jiného zhotovitele, který by rozpracované práce dokončil i za cenu případného omezení poskytované záruky.
Takhle ne! Pád zateplovacího systému v Praze
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
Komplexní zhotovitel by měl splňovat například tyto podmínky:
Dlouhodobá existence na trhu (min. 3 roky),
Zateplení min. 5-ti bytových domů s plochou alespoň 10 000 m2
Certifikáty doložené proškolení zaměstnanců pro aplikaci na stavbě použitých systémů (např. apliakce zateplovacího systému, montáž otvorových výplní). Především pro realizační firmy pořádají školení přímo výrobci nebo distributoři stavebních systémů.
Při realizaci s dotací programu PANEL navíc povinně certifikovaný systém řízení kvality (například ISO), v ostatních případech je systém řízení jakosti doporučen.
Kvalitní zhotovitelé postupují dle technologických předpisů, které jsou součástí certifikátů.
Investor (bytová družstva, společenství vlastníků) by ve vlastním zájmu měla nejen certifikáty a protokoly k certifikátům požadovat, ale také obsah certifikátů a protokolů k jednotlivým systémům ve spolupráci s projektantem či stavebním dozorem investora vzájemně porovnat.
Cena
O peníze jde vždy až v první řadě. Toto pořekadlo platí ve stavebnictví dvojnásob. Zde jde zpravidla o mnoho peněz.
Extrémně nízká nabídková cena může znamenat používání necertifikovaných systémů nebo nevhodných materiálů, provádění prací nekvalifikovanou pracovní silou, nedodržování norem a pracovních postupů.
Tyto skutečnosti mohou poté vést k poruchám ve funkčnosti, reklamacím (pokud je kde reklamovat), dohadování se či v nejhorším případě k nutnosti rozsáhlých oprav nebo znovu provedení prací.
Požadavky na materiály pro opravy bytových domů a důsledky nesprávně provedené regenerace budou součástí dalšího vydání časopisu PANEL PLUS SPECIÁL v květnu 2006.