Financování oprav bytových domů - možnosti financování a úvěrová kalkulačka

Pomocí této výpočtové pomůcky lze orientačně spočítat jak velké budou splátky půjčky v závislosti na její velikosti, době splatnosti a velikosti úroku. Kalkulačka umožňuje provést současně 2 nezávislé výpočty a porovnat je. Tím je umožněno orientačně porovnat 2 různá řešení, třeba 2 délky splácení s různým úrokem, ale i rozdíl mezi běžnou půjčkou a půjčkou, která má snížené úročení o 4 procentních bodů, což je v podstatě simulování např. vlivu státní dotace z programu PANEL.

V této souvislosti je nutné upozornit na to, že při půjčce 1 000 000 Kč s úročením 4,5% je státní dotace snížení úroků o 4 procentní body během 15 let splácení této půjčky přes 338 000 Kč, tedy více jak třetina půjčené částky.

Kalkulačka má orientační charakter, protože výpočty úroků jednotlivých bank mohou být počítány podle různých metodik, které někdy výrazně ovlivňují konečnou výši splátek. Banky mají též různě vysoké úroky. Z principiu tedy žádná kalkulačka nemůže sloužit pro porovnání různých bank. Přesné porovnání je vždy nutné dělat tak, že si zájemce vyžádá výpočet splátek a teprve výsledné částky porovná.

Vývoj cen stavebních prací

Dle statistiky je roční nárůst cen stavebních prací cca 3,1%. Z praxe je však zřejmé, že roční nárůst cen stavebních prací spojených se zateplováním může být větší, v některých regionech se pohybuje i nad 8%. Další nárůst cen je možné očekávat, pokud dojde k přeřazení stavebních prací ze zboží se sníženou DPH (5%) do základní sazby (nyní 19%). Je tedy patrné, že dochází k velkému nárůstu cen stavebních prací. Proto nyní provedené rekonstrukce jsou výrazně levnější, než pokud bychom je provedli později.

Možnosti financování

Pro majitele domů přichází v úvahu několik možností financování. V zásadě se jedná o financování z vlastních našetřených prostředků, financování ze stavebního spoření, financování z investičního úvěru a financování z hypotéčního úvěru. Dopředu není možné jednoznačně říci, který způsob je nejvýhodnější, protože vždy záleží na tom kdo, na co a kolik si půjčuje. Zde je velmi jednoduchá rada - nechte si předložit soupis všech nákladů a splátek, které jsou s daným získáním financí spojené a informujte se o možnostech a reálnosti případných státních či jiných dotací. Prostým součtem všech zaplacených peněz nedostanete sice ekonomicky zcela přesné, ale pro daný účel dostačující porovnání nabízených možností. Teprve na základě takto zjištěných peněžních toků je možné se rozhodovat, který způsob financování je nejvýhodnější. Některé možnosti financování jsou spojené s určitým rizikem a proto je vhodné se i o tomto riziku informovat a popřípadě si nechat sestavit variantu co se stane, pokud daná riziková situace nastane. Typickým rizikem u domů s byty v osobním vlastnictví je, že se některý obyvatel stane neplatičem. U malého domu, například o 2 bytech to pro platícího majitele znamená zvýšení plateb na dvojnásobek do doby, než se soudně s druhým majitelem bytu vyrovná například vystěhováním a prodáním bytu v aukci. U domů s 16 a více byty je však toto případné zvýšení platby za neplatiče tak malé, že obvykle nikdo z majitelů bytů nebude muset platit do fondu oprav více do doby, než dojde k soudnímu vyrovnání s neplatičem. Pochopitelně, že čím více je bytů, tím je procentuálně částka přechodně hrazená za neplatiče menší.

Rozhodná kritéria pro volbu úvěru a jejich vzájemné porovnání

Prvním kritériem je, zda je úvěr nutný a zda jej lze splatit dříve, než daná věc, na kterou je úvěr pořizován ztratí svoji hodnotu. Úvěr na dovolenou by se měl splatit do další dovolené, úvěr na večeři do další večeře. U zateplování domu je jednoznačné, že úvěr bude splacen dříve, než dům spadne. Z předchozího také vyplývá, že úvěr je pozitivní, neboť umožní opravit dům nyní a není nutné se obávat, že začne urezávat výztuž, vypadávat okna a jiná destrukce.

Druhým kritériem je, jaká je cena úvěru, což lze např. laicky porovnat tak, že sečteme všechny splátky za celou dobu splácení, všechny poplatky vč. poplatků za zřízení a zrušení zástavního práva, odhadu ceny nemovitosti a odečte se případná dotace. Je také nutné do výpočtu zahrnout jistotu či nejistotu případné změny výše splátek. Pro vyhodnocení tohoto kritéria je vhodné si sečíst všechny platby, které budou v rámci pořízení a splácení úvěru zaplaceny. Toto porovnávání není zcela přesné, neboť neuvažuje s časovou cenou peněz, ale je dostatečně názorné, aby se podle něj mohl laik řídit. Aby bylo možné toto kritérium plně vyhodnotit je nutné vždy porovnávat půjčky se shodnými parametry, například s fixací úroku z úvěru na stejně dlouhé období.

Třetím kritériem je ručení za úvěr. Zde je nutné bez emocí prozkoumat a propočítat jaký vliv bude mít nějaká nenadálá událost na splácení úvěru. Je vhodné podotknout, že existuje i pojistka proti krizové situaci, kdy pak pojišťovna za pojistitele hradí splátky z úvěru, pokud se mu stane nějaká nenadálá příhoda (ztráta zaměstnání, úraz, nemoc apod.).

Čtvrtým kritériem pak je možnost odstoupení od úvěru a jeho předčasné splacení a pochopitelně sankce s tímto spojené.

Ekonomické poradenství musí být seriozní

Každý finanční ústav se snaží získat pro sebe svoje zákazníky. Pokud se tedy na ně obrátíte sdělí vám výhody jejich způsobu financování a jejich podmínky. Nelze však očekávat, že vám sdělí i nevýhody, které financování z jejich strany přináší, respektive, kde jsou přednosti konkurence. Zde je proto nejlepší obrátit se na specialisty, kteří se zajišťováním financování zabývají a jsou schopni vám vysvětlit rozdíl mezi různými bankovními produkty, nesmí to být pochopitelně zaujatě podáno. Kontrola, zda se jedná o nezaujatou osobu je jednoduchá - mimo slovních argumentů chtějte písemně finanční porovnání různých produktů, v krajním případě lze po zprostředkovateli chtít zprostředkování toho financování, o kterém vás přesvědčuje, že je pro vás nevýhodné.

Pokud se obrátíte na odborného poradce je pravděpodobné, že od vás bude chtít službu zaplatit (pokud to dělá zdarma je jistě financován tou bankou, které obchod domluvil). Získáte tím nezávislé poradenství a u některých společností i podmínky, které banky obvykle nenabízejí. To je dáno tím, že zprostředkovatelé bankám či jiným finančním ústavům přinášejí hodně zakázek, proto jsou schopni pro zájemce domluvit exkluzivní podmínky. Tito poradci mohou také nechat finanční ústavy mezi sebou soutěžit, čímž stlačují cenu půjčky dolů.

Například v době, kdy obvykle banky poskytovaly úvěry na opravy panelových domů s úročením 5,4% p.a., zajistila jiná firma pro bytové družstvo úvěr s úročením 4,2% p.a. (oboje při fixaci úroků na 15 let). Navíc jako bonus bylo vedení účtu zdarma. Pokud si na naší kalkulačce porovnáte, co to pro družstvo při půjčce 3 000 000 Kč znamenalo zjistíte, že buď družstvo zaplatí za 15 let o 473 000 Kč více a nebo že si při stejných splátkách mohly půjčit o 320 000 Kč více.

Ukázka z praxe: Jak na sedmimilionové půjčce prodělat nebo vydělat osmsettisíc?

Setkal jsem se s jedním domem, který si pořizoval úvěr ve výši přes 7 mil. Kč. Majitel domu obeslal několik finančních ústavů a pak vybral jeden, který mu nabídl nejlepší podmínky. Těmi byl úrok z úvěru 5,4%, poplatky za uzavření smlouvy o půjčce 150 tis. Kč. Dále bylo nutné nechat vypracovat ceny nemovitostí (jednotlivých bytů), zřídit zástavní právo na byty, všechny smlouvy pochopitelně nechat ověřit u notáře. Obdobný dům (půjčka 6,5 mil. Kč) v jiném městě se obrátil na konzultační firmu, které zaplatil 60 tis. Kč. S finančním ústavem však domluvil jiný způsob ručení, nebyly placeny poplatky za uzavření půjčky, byl výrazně nižší úrok. Celkový rozdíl financí zaplacených po dobu splácení úvěru tak byl, při přepočítání na přesně stejnou výši půjčky - 7 mil. Kč. přes 800 tis. Kč.