Malá bytová družstva a společenství vlastníků jednotek v ohrožení (I)
V letošním roce očekáváme masivní provádění regenerací bytových domů, především postavených panelovou technologií. Následující seriál článků přináší řadu doporučení a rad na základě zjištění řady nedostatků, vad a pochybení doposud rekonstruovaného bytového fondu ve vlastnictví malých BD a SVJ.
Právě malá bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SVJ) jsou v procesu regenerace bytových domů nejvíce ohroženou skupinou. Domnívám se, že znalosti a zkušenosti jejich zástupců v této oblasti nestačí ke správným rozhodnutím, vedoucím ke kvalitně provedené regeneraci, uvedu v několika následujících dílech rady, které mohou být dobrým návodem právě pro jejich členy.
Záruka na provedené práce
Úmyslně začínám od špatného konce. Velmi častý argument "domovních schůzí" je "Firma nám dům opraví, dá 5 let záruku, tak čeho se bát. Když k něčemu dojde, tak si závady firma odstraní."
Pod dojmem tohoto argumentu pak BD a SVJ k výběru zhotovitelů přistupují velmi laxně.
Každý soudní znalec Vám potvrdí, že v případě výskytu závažnějších poruch, se zhotovitelé nezřídka k reklamaci staví jako by se jich vůbec netýkala, nebo se všelijak snaží z odpovědnosti vyvléci. Následuje několik znaleckých posudků a soudních stání. Spory trvají mnoho měsíců až let. Často zhotovitelé kalkulují s předpokladem, že vlastník domu do žádného soudního sporu ani nepůjde.
Investoři (BD a SVJ) také velmi často zapomínají na velmi důležitý fakt. Závady se neprojeví za měsíc či rok po převzetí díla, ale také třeba v průběhu několika let. Při délce splácení úvěru 10 a více let čeká družstvo ještě dlouhá doba k doplacení úvěru, ale již musí vynaložit další prostředky na opravu projevených vad, místo investování například do nového výtahu.
Bude reklamaci kde uplatnit?
Z médií známe mnoho případů, kdy dodavatelská firma ukončila svoji činnost brzo po předání díla a vymáhání jakýchkoliv pohledávek či uplatnění reklamací se stalo bezpředmětné. Pro nepoctivého zhotovitele není nic jednoduššího, než svoji firmu zrušit a tím znemožnit družstvům uplatnění reklamací ať z titulu nekvalitně provedené práce nebo použitím nevhodných materiálů.
V případě likvidace společnosti konkurzem se s reklamací vlastníci obracejí na správce konkurzní podstaty a zpravidla se stávají jedním z mnoha neuspokojených věřitelů. Většinou si zadlužená bytová družstva musí nápravu reklamovaných závad provést sami a znovu na vlastní náklad.
O stavu důkazní nouze by právníci mohli také sáhodlouze hovořit.
Právě proto musí BD a SVJ k regeneraci svého bytového domu přistupovat zodpovědně, aby riziko případných reklamací minimalizovali na minimum.
Stanovení opravdu nutného a smysluplného rozsahu prací, nezbytný základ všeho
Základem dobré investice do opravy bytového domu je důkladné posouzení stávajícího stavu domu.
Pouze kvalitně provedený stavebně technický průzkum včetně plnohodnotného vstupního energetického auditu je nejlepším stavebním prvkem, na jehož základě se vlastník domu může rozhodnout o smysluplném rozsahu regenerace a zároveň je nezbytným podkladem pro stanovení typu a rozsahu prováděných prací.
Pod pojmem důkladné posouzení stavu objektu však není myšlena prohlídka objektu realizovaná tzv. "v poklusu" (30 minut, za tmy v půl šesté večer, současně s vyřizováním několika "urgentních telefonů"). Naprosto zbytečnou ztrátou času je zrychlená prohlídka obchodníkem stavební firmy často bez patřičného vzdělání ve stavebním oboru, bez praxe v oblasti regenerace bytových domů a náležitého technického vybavení.
Správně provedenou prohlídku domu uskutečňuje zpravidla více odborníků s náležitou praxí v oblasti regenerace bytových domů. Prohlídce předchází důkladné prostudování dostupných podkladů k objektu (projektová dokumentace, revizní zprávy, informace o dosud provedených opravách). Zakrývání statických poruch panelů zateplovacím systémem je oblíbenou praxí realizačních firem, které však v mnoha případech může mít za následek snížení užitných vlastností či zkrácení životnosti panelového domu.
Bez provedení stavebně technického průzkumu a energetického auditu Vašeho domu se připravíte o nejlepší podklady pro rozhodnutí vedoucí ke skutečným úsporám energií. Součástí plnohodnotného energetického auditu je totiž navržení 3 různých variant úsporných opatření včetně ekonomické návratnosti vložených finančních prostředků. Zástupců různých firem, kteří z patra tahají procenta budoucích úspor energií je bohužel víc než dost. Zpravidla se skutečné úspory značně liší od slibů.
Doporučení
Pro průzkum objektu a energetický audit využijte prověřené a kvalifikované projekční ateliery, inženýrské firmy, autorizované energetické auditory, poradenská střediska PANEL. Investice do jejich honoráře se Vám několikanásobně vrátí úsporou nákladů vynaložených na nevhodně zvolené práce.