logo TZB-info

estav.tv nový videoportál

Reklama

Provoz a údržba TZB v bytových domech (III)

Plán oprav a údržby

Opravami bytového domu rozumíme odstranění částečného fyzického opotřebení za účelem uvedení do provozuschopného stavu. K plánu oprav v domech započítáváme většinou i plán údržby. Údržbou, na rozdíl od oprav, zpomalujeme fyzické opotřebení konstrukčního prvku, odstraňujeme drobné závady a předcházíme jim.

Reklama

Plánování oprav má především za cíl odhad budoucích nákladů na tyto opravy. Důležité je znát životnost konstrukčních prvků. Budoucí náklady a životnost musíme skloubit s možnostmi fondu oprav. Podle plánu oprav bychom měli být schopni zvolit i technicky nejvhodnější postup a stanovit optimální příspěvky do fondu oprav. Plán oprav se pak odráží v tvorbě rezerv na opravy hmotného majetku, což je informace pro účetní.

Kromě financí na plánované opravy je třeba počítat s rezervou na havarijní opravy. Ty by ale v řádně udržovaném domě měly být výjimkou. Celkové náklady na opravy by v dlouhodobém průměru měly činit asi 0,5 % z tzv. reprodukční pořizovací ceny domu ročně. S ohledem na plánovanou životnost stavby, tj. 80-200 let podle typu konstrukce, jeví se však údaj o průměrných nákladech na opravy jako bezcenný. Obvyklejší je proto přizpůsobovat příspěvky do fondu oprav aktuálním potřebám s výhledem na několik (např. 5-10) budoucích let.

Plán oprav vychází z plánovaného cyklu oprav (v rocích), který někdy urychlí závěry revizních a odborných prohlídek.

Plánovaný cyklus oprav bývá neprávem znevažován, snad proto, že plánování často není u nás považováno za moderní nástroj řízení. Zkušenosti správců bytových domů však potvrzují, že plánovanou životnost sice může nedostatečná údržba zkrátit, ale prodloužení životnosti v důsledku kvalitní údržby je možné pouze za cenu neúměrně zvýšených nákladů.

Teoreticky je možné naplánovat opravy se "strojovou pravidelností". Existují různé přehledy předpokládaných životností konstrukčních prvků stavby, cyklus a rozsah oprav i hlavní profese nutné k potřebné opravě nebo rekonstrukci. Pro ilustraci uvádíme přehled vycházející ze stavu konstrukčních prvků družstevních domů ve srovnání s tzv. tabulkovou životností užívanou pro potřeby oceňování nemovitostí:

¨
  tabulková životnost   životnost cyklus oprav rozsah oprav (%) hlavní profese
krytina 40-80 tašková krytina 30 10 30 pokrývač
  osinkocementová krytina 30 10 30 pokrývač
  lepenková krytina 15 2 25 izolatér
  plechová krytina 25 5 10 klempíř
  nátěr plechové krytiny 5 0 100 natěrač
zastřešení 70-150 krov - konstrukce 10020 10 tesař
  krov - laťování 60 10 10 tesař
  krov - bednění 60 10 10 tesař
klempířské konstrukce 30-80 žlaby pozinkované 20 10 20 klempíř
  svody povrchové 20 10 20 klempíř
  svody vnitřní 20 10 20 klempíř
  malba společných prostor 5 0 100 malíř
povrchy podlah 15-80 podlaha PVC 25 5 15 izolatér
  cementový potěr 25 5 10 zedník
  dlažba keramická 50 25 15 zedník
  nátěry vnější oken 5 0 100 natěrač
  těsnění spár panelů 20 0 100 zedník
vnitřní kanalizace 30-60 kanalizace osinkocementová 50 25 20 instalatér
vnitřní plynovod 20-50 rozvod plynu 40 20 15 instalatér
vnitřní hyg. vybavení 30-60 vany 20 0 100 instalatér
  míchací baterie 15 0 100 instalatér
  klozetová mísa 20 0 100 instalatér
elektroinstalace 25-50 rozvod elektroinstalace 50 10 10 elektrikář
  osvětlovací tělesa společných prostor 20 5 25 elektrikář
bleskosvod 30-50 hromosvodné vedení 50 10 10 elektrikář
vytápění ohřev teplé vody 20-40 kotel etážového topení 20 5 10 topenář
  tělesa litinová 45 15 5 topenář
  tělesa ocelová 15 5 5 topenář
  nátěry těles 10 0 100 natěrač
  rozvody ÚT 30 15 10 topenář
  nátěry výtahu 10 0 100 natěrač
  sporák 15 5 25 instalatér
jádra 15-25 bytové jádro 40 20 20 zedník
vybavení kuchyní 15-30 kuchyňská linka 30 15 20 truhlář
  pracovní deska kuchyňské linky 15 0 100 truhlář

Některé údaje v tabulce nevypadají na první pohled věrohodně. Bytové jádro staré 20 let už nebude splňovat naše představy o kvalitní součásti bytu. Funkční vlastnosti jádra však budou i po 20 letech zachovány. Upevnění stěnových panelů, umístění rozvodů inženýrských sítí, vzduchotechniky i dalších prvků bude stále funkčním požadavkům vyhovovat. Na druhé straně určitě nebude vyhovovat stav povrchů, spár, těsnění a dalších částí, které bude třeba nejdéle po 20 letech natřít, přetěsnit nebo vyměnit. Jiná otázka je morální zastarání konstrukce. To si uvědomujeme nejen u bytových jader. Také okna dnes nahrazujeme plastovými. Podobným příkladem mohou být rozvody teplé a studené vody, kde je také ocel vytlačována plasty.

Opravy prvků kotelny se řídí požadavky výrobce. Podle těchto požadavků sestavíme harmonogram oprav kotle, čerpadel, uzavíracích armatur, regulačních prvků ...atd. Podobně plánujeme např. opravy výtahu.

Dalším důležitým zdrojem podkladů pro plánování oprav jsou závěry revizních a odborných prohlídek. Nutnost přednostního odstranění závad zjištěných revizemi naštěstí nezpochybňují ani ti nejspořivější vlastníci bytů nebo členové družstva. Na odstranění revizních závad proto každoročně musíme mít vyčleněnou potřebnou část peněz. Zejména na počátku fungování bytového družstva nebo SVJ je složité odhadnout odpovídající výši nákladů. Situace se zpravidla vyjasní během dvou, tří let. kdy proběhne první cyklus většiny revizí. Další odhady finančních nákladů pak mohou vycházet z ověřeného reálného stavu.

Revizní a odborné prohlídky vždy plánujeme v souladu s předepsanými lhůtami. Nesplnění těchto zákonných povinností se v extrémním případě může projevit v omezeném plnění pojišťovny po pojistné události (požár, výbuch, odpovědnost za úraz), nehledě na možné pokuty.

Nemůžeme se zde vyhnout ani havarijním opravám. Vlastník by se měl vždy snažit o předcházení havarijním poruchám, ideálním stavem je "žádná havárie". Varující až neomluvitelné je opakování téže poruchy. Například opakovanou ztrátu tlaku v soustavě ústředního topení v domě nelze řešit doplňováním topného média, ale je nutné hledat a odstranit příčinu. Vyšší četnost oprav určitého zařízení nebo konstrukčního prvku nasvědčuje tomu, že se prvek nedožije své plánované životnosti. Příčinou může být nevhodné konstrukční řešení, nevhodný materiál, nepředpokládané vnější vlivy, případně i nekvalitní výroba či montáž. Obvykle je snazší opravit konstrukční prvek nebo vyměnit, nežli odhalit a napravit příčiny. Opakování poruch nás však nakonec odhalení příčin donutí.

Druh prací cyklus oprav (roky) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
údržba 1                    
havarijní opravy 1                    
lepenková krytina 2                    
žlaby pozinkované 10                    
svody povrchové 10                    
malba společných prostor 5                    
podlaha PVC (sušárna) 5                    
cementový potěr 5                    
nátěry vnější oken 5                    
těsnění spár panelů 20                    
rozvod plynu 20                    
osvětlovací tělesa společných prostor 5                    
hromosvodné vedení 10                    
tělesa litinová 15                    
nátěry těles 10                    
nátěry výtahu 10                    

Do vyznačených polí doplníme odhadnuté náklady na opravu. Náklady na drobnou údržbu a havarijní opravy (tam započteme i náklady na odstranění revizních závad) musíme zpočátku odhadnout. Odhadu ostatních nákladů může pomoci např. výše uvedená tabulka životností. Tabulka bude pro každý dům jiná s ohledem na stáří domu, použité konstrukce a často také na druh dřívějšího vlastnictví. Někdy bývá rozdíl mezi stavem původně družstevního a obecního domu.

Hranice mezi opravami a modernizací není vždy zřetelná. Pro plánování modernizace bytových domů to však není důležité. Na rozdíl od daňových a účetních předpisů, rozdělení pro technické plánování si vlastníci mohou zvolit sami.

 
 

Reklama


© Copyright Topinfo s.r.o. 2001-2024, všechna práva vyhrazena.