Proces výstavby a jeho účastníci

K napsání této, spíše úvahy než odborného článku, mě vedl zážitek z konference Izolace 2006, kde jeden soudní znalec informoval odbornou veřejnost o svém případu: Byl požádán o zpracování znaleckého posudku na novostavbu, kde se nadmíru vyskytovala plíseň. Posudek zpracoval, zdůvodnil, proč plíseň vzniká (chybně vyřešené detaily, které způsobovaly tepelné mosty a proto tato část stavby nesplňuje požadavky našich norem a zákonů). Byl však dodavatelem stavby zažalován. Z procesních (nikoliv věcných) důvodů spor prohrál, takže lidé za drahý peníz bydlí v plesnivém domě, soudní znalec zaplatil pokutu, architekt má autorská práva na vzhled domu, takže jej nelze opravit a stavební firma se směje. Toto je extrémní příklad, mohl bych však z vlastní zkušenosti uvést mnoho obdobných případů. Například stavebník chtěl nízkoenergetický dům a nakonec pro mráz v domě nemohl bydlet, jiní lidé měli v novém bytě v obýváku led, majitel bytu platil 3x více za teplo než jeho soused ve stejném domě se stejným bytem i provozem bytu a mnoho dalších.

Stavba bytů a domů, zejména rodinných, je realizována mnoha různými subjekty. Někdy svépomocí, někdy odbornou a někdy „odbornou“ firmou. Pokud je stavba realizována firmou, obvykle nesplní požadavky, které bychom mohli očekávat a které by odpovídaly vynaloženému úsilí i penězům. Je bohužel smutnou skutečností, že investor, kterým je obvykle z pohledu stavařiny laik, se spokojí s průměrnou až podprůměrnou stavbou, neboť ji nesrovnává se současnými technickými, materiálovými i znalostními možnostmi, ale se stavbami 30, 50, 100 i více let starými. To se bohužel týká velké části staveb, zejména bytové výstavby, ať již hromadné (bytové domy) či individuální (rodinné domy). Týká se to však i ostatní výstavby, kde to však není tak markantní, neboť nedostatky se zúčastněným lépe zakrývají.

Základní chybou je, že nejsou jasně a jednoznačně formulovány požadavky na stavbu. Formulování požadavků je však velice náročné a vyžaduje odborné znalosti. Proto by formulování požadavků mělo být součástí kvalitně zpracované projektové dokumentace, pochopitelně provedené za odpovídající honorář. Je smutnou skutečností, že projekty staveb jsou velmi často podceňovány a často se stavba realizuje podle projektu určeného pouze pro získání stavebního povolení. Druhým důvodem častých problémů jsou nevhodně formulované smlouvy o provedení díla a pochopitelně i velmi problematické vymáhání splnění smluvních ujednání.

Proces výstavby je zasazen do reálného právního a místního prostředí, často je ovlivňován budoucími sousedy, ekologií prostředí i jinými vlivy. Na procesu výstavby se podílí celá řada lidí a firem. Pokud si to poněkud zjednodušíme, je účastníkem výstavby:

• právník – neopominutelný účastník výstavby, protože ten by měl správně, jasně, jednoznačně a ku prospěchu všech formulovat vzájemné smlouvy. Bohužel v naší zemi lze vysledovat případy, kdy sice faktická pravda byla na straně jedné, ale formální na straně druhé, a tak strana, která měla pravdu z pohledu selského rozumu z formálních důvodů spor prohrála.
• stavebník – tedy ten, který dal ke stavbě popud, zařídil a zorganizoval vše tak, aby se stavba mohla realizovat. Může to být investor, ale i developer či kdokoliv jiný
• architekt – tvoří design stavby, umísťuje ji do terénu, řeší dispozice. To vše velmi často podle pokynů investora
• projektant – technicky dopracovává projekt a dává do funkčních souvislostí jednotlivé části stavby
• stavitel – je firma či soubor firem, které vlastní stavbu realizují
• investor – osoba či firma, která vše platí. Někdy bývá zastoupena technickým dozorem investora, stavebníkem, zaměstnancem…
• uživatel – obvykle bývá totožný s investorem, ale ani to není pravidlo

pozn.: definice jsou čistě účelové a nevycházejí z žádných norem či předpisů. Může docházet ke kumulacím jednotlivých účastníků či naopak k ještě složitější struktuře, ale to není pro tento článek podstatné

Požadavky na stavbu
Požadavky na stavbu by měl z logiky věci určovat uživatel stavby, popřípadě investor. Velmi často se však stává, že stavebník má představu o tom, co bude stavět a zajišťuje stavbu. Připravenou stavbu pak prodává a zajišťuje si tak finance na její realizaci. Zde je jednoznačné, že jeho prioritou nebudou užitné vlastnosti, ale soustředí se na prodejnost objektu a na minimalizování nákladů. Bohužel investor je velmi často laik a ani neumí formulovat svoje požadavky na budoucí stavbu. Tak dochází k tomu, že jsou realizovány velké projekty, které nesplňují nejběžnější požadavky na užitné vlastnosti.

Druhým typem uživatelů staveb jsou investoři. Zde, zejména u rodinných domů, se však jedná o velmi nezkušené investory, kteří nedokáží formulovat svoje požadavky na realizaci. Tím pak dávají projektantovi místo pro to, aby projekt byl proveden více-méně formálně a obsahoval pouze vybrané části, které však nezaručí celkovou kvalitu budoucí budovy. Projektant dává volné pole působnosti staviteli, na kterého investor spoléhá.

Už z naznačeného je patrné, že celý proces takto nastavený je pochroumaný a může vést k dobrému dílu pouze čirou náhodou či setrvačností.

Formulování požadavků na stavbu
Každý investor, a je jedno, zda se jedná o budoucího majitele rodinného domu či bytu v bytovém domě, provozovny, školy, sportoviště apod. by měl před vlastním zahájením procesu výstavby velmi přesně formulovat VŠECHNY svoje požadavky. Pokud to zjednoduším na byt, tak je nejen nutné definovat velikost domu, jeho tvar, barevnost, vzhled, počet místností, ale i rovinnost stěn, omítek, podlah, životnost jednotlivých částí stavby, vnitřní mikroklima (teplota, vlhkost, plísně, záporné ionty, radon….), cenu stavby, náročnost na údržbu, na obsluhu na provoz…., počet zásuvek a jejich rozmístění, napětí v elektrické síti, variabilnost objektu, tlumení otřesů z podloží, ozáření elektromagnetickým vlněním, hlukový útlum konstrukcí…...

Požadavků je velká řada. Na mnoho jsem zapomněl, mnohé neuvádím z důvodu rozsahu článku. Doufám však, že diskutující v rámci diskuze doplní, na co všechno je nutné nezapomenout.

Formulování požadavků na architekta, projektanta a stavebníka
Každý investor má svoji představu o budoucím objektu, který bude užíván. Není pochopitelně schopen formulovat všechny svoje požadavky, k tomu mu má pomoci architekt a projektant. Investor to však od něj musí požadovat (a pochopitelně mu také tuto práci dostatečně honorovat). Ukažme si na příkladu podlahy co se může stát. Pokud v projektu není definována rovinnost podlahy například stanovením tolerancí nebo odkazem na příslušnou normu, může nastat problém. Každý předpokládá, že podlaha bude rovná. Není to však uvedeno v žádném zákoně, pouze míra rovinnosti je určena nezávaznou normou. Pokud tedy projektant do technické zprávy či na jiné místo v projektu neuvede, že podlaha má splňovat požadavky příslušné normy, nebo pokud neformuluje rovinnost podlahy jinak, může se stát, že místo rovné podlahy bude tankodrom. Vyhrát pak spor s dodavatelem stavebních prací není vůbec jednoduché.

U podlahy se jedná o do očí bijící záležitost. Může se však jednat třeba o osazení oken, kde si investor nevšimne problému a závada se projeví za 8 či 10 let, kdy již nikdo záruku za dílo nenese a investore oprav si to na vlastní náklady sám.

Co by tedy investor měl od projektanta, architekta popř. stavebníka chtít? Měli by se dohodnout na velikosti stavby, orientační ceně stavby a užitných vlastností budoucí budovy.

Do užitných vlastností patří například:

• spotřeba energie na vytápění
• spotřeba energie na osvětlení
• spotřeba energie na ohřev vody
• spotřeba energie na chlazení
• spotřeba energie na větrání
• způsob větrání
• množství, popř. způsob získávání záporných iontů
• množství radonu ve vzduchu z podloží a množství radonu ve vzduchu ze stavebních materiálů
• druhy podlah
• druh vytápění
• použité barvy
• nároky na údržbu
• velikost oken
• velikost dveří
• hluk v místnostech z exteriéru
• otřesy vyvolané chvěním podloží a jejich tlumení
• speciální požadavky (např. dodržování zásad feng-šui)

Jako příklad složitosti formulování požadavků na užitné vlastnosti může sloužit např. zimní stadion, kde byl sice požadavek investora na led a jeho teplotu, na dispozice a podobně, nebyl však požadavek na kvalitu ledu. Projektant „zapomněl“ na drobný obvyklý problém zimních hal, kterým je kondenzace vodní páry na interiérové ploše střechy. Ta pak skapává dolu na led, a problém je hotový. Bruslit se pro nerovnosti nedá.

Obdobný problém však může nastat i u rodinného domu s bazénem v interiéru. Pokud jsou nevhodně provedeny konstrukce a tepelné izolace, je nutné velmi často provozovat odvlhčovací zařízení. Přitom vše jde řešit jednodušeji kvalitními a vhodně provedenými tepelnými izolacemi, vhodným větráním a hlavně provozně méně finančně náročně.

Právník
Není třeba podotýkat, že všechny smlouvy by měl sepsat kvalitní právník. I smlouva s ním by měla obsahovat přesně formulované požadavky na jeho služby, cenu těchto služeb, ale i jeho odpovědnost. Z vlastní zkušenosti bych mohl uvést jeden případ, kdy byl spor vlivem hrubé chyby právníka prohrán.

Nastíněná problematika je velice rozsáhlá a není možné ji postihnout v jednom krátkém článku a proto uvítáme zkušenosti čtenářů, ať již pozitivní či negativní, s projektanty i dodavateli staveb.