Provoz a údržba TZB v bytových domech (I)

Úvod

Privatizace bytového fondu začala tzv. transformačním zákonem (42/1992 Sb.) a zrychlila se po přijetí zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Od té doby vznikají nová družstva a společenství vlastníků jednotek. Členové těchto společností se vyrovnávají s nutností řádně spravovat svůj majetek.

Redakce TZB-info již dlouho registruje zájem o informace týkající se provozu technických zařízení budov v menších bytových domech. Všechny dotazy spojuje společná charakteristika: splnit zákonné povinnosti, zabránit devastaci majetku a neplýtvat penězi. Proto chceme v následujících měsících zveřejňovat texty odborníků určené těm vlastníkům domů a bytů, kteří nemají rozsáhlý odborný a administrativní aparát, ale uvědomují si, že dům nestačí pouze užívat, ale je třeba se o něj řádně starat.

Hlavními tématy budou voda, plyn, kanalizace, vytápění a zateplování. Na každé z těchto témat je třeba nahlížet z různých úhlů. Zajímá nás nejen dokumentace, revize a plánování oprav, ale také prevence, údržba, rekonstrukce a modernizace. Přitom musíme řešit i financování a výběr dodavatele. Nejtěžší bude asi rozhodování, kdo má pravomoc, kdo odpovědnost, jaké orgány družstva nebo SVJ mohou rozhodovat o zásadních investicích. Pokusíme se nalézt odpovědi na uvedené otázky.

Řešení budeme hledat v obecně platných předpisech, ale také v praktických zkušenostech. Prostor dostanou i návštěvníci tohoto serveru, kteří mají své zkušenosti, mnohdy bolestně nabyté.

Vedení výkresové dokumentace a pasportů

O nutnosti výkresové dokumentace se obvykle přesvědčíme až v časové tísni, když potřebujeme vyřešit havarijní situaci na domovním vodovodu, vytápěcí soustavě apod. Pasporty jsou nezbytnými pomocníky při plánování údržby, oprav a rekonstrukcí.

Výkresová dokumentace

Bez dokumentace ověřené stavebním úřadem nemůže být zkolaudována žádná stavba a to nejen novostavba, ale ani stavební úprava podléhající stavebnímu povolení. Každý vlastník stavby by proto měl uchovávat dokumentaci kompletní a aktualizovat ji po každé stavební úpravě. V nouzi si lze dokumentaci vyžádat u příslušného stavebního úřadu, ale praxe bohužel ukazuje, že dohledání takové dokumentace není vždy možné v důsledku přesunu kompetencí v minulých letech, ale i živelních událostí jako byly například povodně.

Z hlediska TZB jsou nejdůležitější výkresy půdorysů a svislých řezů všech sítí. Užitečné, i když zdaleka ne samozřejmé, je zakreslovat všechny změny uzavíracích a regulačních prvků.

Příklad: Pro práci údržbářů se osvědčil schematický výkres technického podlaží, kde je koncentrace potrubí, ventilů, šoupat atd. nejvyšší. Tento výkres v měřítku 1:50 vyvěšený ve sklepě oceníme např. při havárii vody. Kdokoliv s technickým vzděláním dokáže zabránit škodám na majetku jednotlivců i společném jenom proto, že okamžitě z výkresu pozná, který ventil je třeba uzavřít.

Pasporty

Evidenci provedených prací na konstrukčních prvcích stavby nazýváme pasportem. V pasportu zaznamenáváme např. výměnu čerpadla v kotelně, termíny ověřování (cejchování) vodoměrů, revize, odborné prohlídky atd. Podrobná evidence slouží ke kvalitnímu plánování oprav nebo výměny konstrukčních prvků v řádně odhadnutých termínech i nákladech. Přehled provedených výměn konstrukčních prvků, revizí a odborných prohlídek může být veden v tabulce, dokumentace je uložena například podle roků realizace. V archivu dokumentů ukládáme dodací listy, kopie faktur apod.

Při plánované životnosti plynového kotle 20-25 roků předpokládáme jeho výměnu v roce 2008-2013, tj. během 2-7 let. Znamená to, že by se již nyní měli mít členové družstva nebo spoluvlastníci rozhodnout, jak budou tak nákladnou investici financovat, jak budou vybírat typ kotle, jak dodavatele prací a zda bude nutné výměnu koordinovat s jinými plánovanými akcemi. To ale již souvisí s tématem plánování oprav.