logo TZB-info

estav.tv nový videoportál

Reklama

Provoz a údržba TZB v bytových domech (I)

Úvod, dokumentace a pasporty

Úvodní článek k problematice správy budov zaměřený na údržbu a provoz systémů TZB. Články jsou určeny především pro uživatele domů, správce a provozovatele bytových domů.

Reklama

Úvod

Privatizace bytového fondu začala tzv. transformačním zákonem (42/1992 Sb.) a zrychlila se po přijetí zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Od té doby vznikají nová družstva a společenství vlastníků jednotek. Členové těchto společností se vyrovnávají s nutností řádně spravovat svůj majetek.

Redakce TZB-info již dlouho registruje zájem o informace týkající se provozu technických zařízení budov v menších bytových domech. Všechny dotazy spojuje společná charakteristika: splnit zákonné povinnosti, zabránit devastaci majetku a neplýtvat penězi. Proto chceme v následujících měsících zveřejňovat texty odborníků určené těm vlastníkům domů a bytů, kteří nemají rozsáhlý odborný a administrativní aparát, ale uvědomují si, že dům nestačí pouze užívat, ale je třeba se o něj řádně starat.

Hlavními tématy budou voda, plyn, kanalizace, vytápění a zateplování. Na každé z těchto témat je třeba nahlížet z různých úhlů. Zajímá nás nejen dokumentace, revize a plánování oprav, ale také prevence, údržba, rekonstrukce a modernizace. Přitom musíme řešit i financování a výběr dodavatele. Nejtěžší bude asi rozhodování, kdo má pravomoc, kdo odpovědnost, jaké orgány družstva nebo SVJ mohou rozhodovat o zásadních investicích. Pokusíme se nalézt odpovědi na uvedené otázky.

Řešení budeme hledat v obecně platných předpisech, ale také v praktických zkušenostech. Prostor dostanou i návštěvníci tohoto serveru, kteří mají své zkušenosti, mnohdy bolestně nabyté.

Vedení výkresové dokumentace a pasportů

O nutnosti výkresové dokumentace se obvykle přesvědčíme až v časové tísni, když potřebujeme vyřešit havarijní situaci na domovním vodovodu, vytápěcí soustavě apod. Pasporty jsou nezbytnými pomocníky při plánování údržby, oprav a rekonstrukcí.

Výkresová dokumentace

Bez dokumentace ověřené stavebním úřadem nemůže být zkolaudována žádná stavba a to nejen novostavba, ale ani stavební úprava podléhající stavebnímu povolení. Každý vlastník stavby by proto měl uchovávat dokumentaci kompletní a aktualizovat ji po každé stavební úpravě. V nouzi si lze dokumentaci vyžádat u příslušného stavebního úřadu, ale praxe bohužel ukazuje, že dohledání takové dokumentace není vždy možné v důsledku přesunu kompetencí v minulých letech, ale i živelních událostí jako byly například povodně.

Z hlediska TZB jsou nejdůležitější výkresy půdorysů a svislých řezů všech sítí. Užitečné, i když zdaleka ne samozřejmé, je zakreslovat všechny změny uzavíracích a regulačních prvků.

Příklad: Pro práci údržbářů se osvědčil schematický výkres technického podlaží, kde je koncentrace potrubí, ventilů, šoupat atd. nejvyšší. Tento výkres v měřítku 1:50 vyvěšený ve sklepě oceníme např. při havárii vody. Kdokoliv s technickým vzděláním dokáže zabránit škodám na majetku jednotlivců i společném jenom proto, že okamžitě z výkresu pozná, který ventil je třeba uzavřít.

Pasporty

Evidenci provedených prací na konstrukčních prvcích stavby nazýváme pasportem. V pasportu zaznamenáváme např. výměnu čerpadla v kotelně, termíny ověřování (cejchování) vodoměrů, revize, odborné prohlídky atd. Podrobná evidence slouží ke kvalitnímu plánování oprav nebo výměny konstrukčních prvků v řádně odhadnutých termínech i nákladech. Přehled provedených výměn konstrukčních prvků, revizí a odborných prohlídek může být veden v tabulce, dokumentace je uložena například podle roků realizace. V archivu dokumentů ukládáme dodací listy, kopie faktur apod.

SV   TUV   plyn   ÚT   kotelna  
1999 stoupačky 1999 stoupačky 2002 revize 2001 oprava 1988 nový kotel
2003 vodoměry 2003 vodoměry 2005 revize     1999 čerpadlo
                2000 plyn
                2000 revize tlak. nádob
                2003 plyn
                2005 revize tlak. nádob

Při plánované životnosti plynového kotle 20-25 roků předpokládáme jeho výměnu v roce 2008-2013, tj. během 2-7 let. Znamená to, že by se již nyní měli mít členové družstva nebo spoluvlastníci rozhodnout, jak budou tak nákladnou investici financovat, jak budou vybírat typ kotle, jak dodavatele prací a zda bude nutné výměnu koordinovat s jinými plánovanými akcemi. To ale již souvisí s tématem plánování oprav.

 
 

Reklama


© Copyright Topinfo s.r.o. 2001-2024, všechna práva vyhrazena.