Smlouva o dílo (II. část) – stavba jako předmět díla
Druhá část článku se zabývá problematikou vlastnictví stavby – díla, jejím provedením a případnými vadami. Jsou rozebírány konkrétní problémy, jako je přechod nebezpečí škody, právo na vyúčtování, kontrola provádění díla, skryté překážky a převzetí stavby, včetně solidární odpovědnosti subdodavatele za vady stavby.
V první části pojednání jsme se věnovali smlouvě o dílo obecně. Nastínili jsme v základních črtech změny, ke kterým došlo přijetím nového občanského zákoníku. Nyní se konkrétněji zaměříme na stavbu jako předmět díla a rozebereme některé aspekty realizace smluvních povinností obou smluvních stran s ohledem na potřeby stavebnictví.
Vlastnické právo ke stavbě jako předmětu díla
Současná právní úprava chápe stavbu jako samostatnou věc v právním slova smyslu jen výjimečně. To je důsledkem obnovení zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) v českém právu. Podle ní je stavba součástí pozemku. Stavba jakožto předmět díla se tak bez dalšího stává majetkem vlastníka pozemku. Rozhodující je v tomto ohledu okamžik, kdy dojde k pevnému spojení použitého materiálu se zemí. Praktickým důsledkem tohoto přístupu je potom například i to, že není možné si sjednat výhradu vlastnického práva k prováděné stavbě.
Výjimky v tomto smyslu představují pouze stavby dočasné a inženýrské sítě (zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení). Ty jsou nadále považovány za samostatnou věc v právním slova smyslu, a výše uvedené se proto v jejich případě neuplatní.
Na rozdíl od stavby je však nově věcí v právním smyslu právo stavby (§ 1240 a násl. NOZ). To je považováno za samostatnou nemovitou věc a stavba mu odpovídající je jeho součástí. Právo stavby lze nabýt smlouvou, vydržením, anebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon. Lze je zřídit jen jako dočasné, nejdéle na 99 let. Sjednanou dobu lze následně prodloužit. Kromě souhlasu vlastníka pozemku je k tomu ovšem zapotřebí souhlas osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Právo stavby tak může být vhodným řešením pro stavby s omezenou životností (např. fotovoltaické nebo větrné elektrárny). Po zániku práva stavby (uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno) se stavba stane součástí pozemku, na kterém byla zřízena, nedojde-li k jiné dohodě mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Pokud se stavba stane součástí pozemku, musí vlastník pozemku uhradit stavebníkovi náhradu za předmětnou stavbu, která zásadně činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Dohodou je možné stanovit náhradu i v jiné výši.
Provedení díla
Provedení stavby se zásadně řídí obecnou úpravou provedení díla. Nadto nový občanský zákoník zohledňuje některá její specifika a obsahuje zvláštní úpravu pro přechod nebezpečí škody, práva na vyúčtování, kontrolu provádění díla, skryté překážky a převzetí stavby.
Kdo odpovídá za případnou škodu?
Nebezpečí škody na věci nese zásadně její vlastník (k vlastnictví stavby viz výše). Je-li však stavba zhotovována na objednávku a zhotovitel odpovídá za provádění stavby až do jejího dokončení a předání (tzv. stavba na klíč), nese zhotovitel nebezpečí škody na ní nebo jejího zničení až do předání. To neplatí pouze v případě, že by ke škodě došlo i jinak (např. v důsledku živelné pohromy). Takovouto okolnost však musí v případě sporu prokázat zhotovitel.
Jak mají probíhat kontroly provádění stavby?
Nový občanský zákoník obsahuje zvláštní úpravu kontroly provádění stavby. Ta předpokládá, že se objednatel se zhotovitelem na provádění kontrol na určitém stupni provádění díla dohodnou. V takovém případě zhotovitel pozve objednatele ke kontrole. Nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době (např. doba vánočních a jiných svátků nebo doba dovolené objednatele, o níž byl předem informován), umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené. Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, může zhotovitel pokračovat v provádění díla. Objednatel má však právo na provedení dodatečné kontroly. Zabránila-li mu v účasti na kontrole vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu, musí nahradit zhotoviteli náklady s tím spojené, jinak jde k jeho tíži vše, co dodatečná kontrola vyvolá – to znamená, že musí nést veškeré finanční a jiné následky. Za zvláštní způsob kontroly provádění díla lze považovat právo objednatele na vyúčtování. Uplatní se v případech, kdy je cena díla určena s odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu nebo na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů. To se odvíjí od hodnoty práce, použitého materiálu a dalších účelně vynaložených nákladů. Zhotovitel má v takovém případě povinnost objednateli na žádost vyúčtovat dosavadní postup prací, a stejně tak i dosud vynaložené náklady. Pokud objednatel při provádění kontroly zjistí, že zhotovitel porušuje svou povinnost, může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem. Neučiní-li tak zhotovitel ani v přiměřené době, může objednatel od smlouvy odstoupit, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.
Podstatným porušením smlouvy je takové porušení povinnosti, o němž zhotovitel již při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět, že by objednatel smlouvu neuzavřel, pokud by takové porušení předvídal. Typicky jde o situace, kdy dílo nemá výslovně vymíněné vlastnosti, nelze jej využít k jeho obvyklému nebo sjednanému účelu atp.
Skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno
Zjistí-li zhotovitel při provádění díla skryté překážky týkající se místa, kde má být dílo provedeno, znemožňující provést dílo dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Půjde hlavně o překážky týkající se pozemku, na němž má být stavba postavena, např. nevhodné geologické poměry, vysoká hladina podzemní vody, archeologický nález apod.1 Do dosažení dohody o změně díla může zhotovitel jeho provádění přerušit. Nedohodnou-li se strany na změně smlouvy v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má právo na cenu za část díla provedenou do doby, než překážku mohl při vynaložení potřebné péče odhalit. Zároveň má zhotovitel právo, nikoli však povinnost, provádění díla přerušit. Pokud tak však neučiní a později dojde k odstoupení od smlouvy, nemá právo na zaplacení tomu odpovídající části ceny díla. Část ceny, na jejíž proplacení bude mít nárok, se navíc nebude určovat do chvíle, kdy zhotovitel skrytou překážku skutečně odhalil, ale pouze do chvíle, kdy ji při vynaložení potřebné péče odhalit mohl.
Převzetí stavby
Zvláštní úprava převzetí stavby dále stanoví, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Bude na judikatuře přesně určit, které vady lze pod toto vymezení podřadit a které už ne. Jako typické vady tohoto druhu lze ovšem uvést např. nedostatečné těsnění oken v případě stavby – domu na klíč.
Vady stavby
Stanovená nemožnost odmítnutí převzetí stavby ovšem nic nemění na tom, že objednatel může (dokonce by měl) převzít dílo s výhradami. I v případě staveb trpících výše uvedenými vadami totiž platí, že převezme-li objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo ze zjevné vady díla, jestliže zhotovitel namítne, že právo nebylo uplatněno včas. Co se týče skrytých vad stavby (včetně skrytých vad projektové dokumentace a jiných obdobných plnění), musí je objednatel oznámit bez zbytečného odkladu poté, co je mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby. Jinak se totiž vystavuje riziku, že zhotovitel při soudním sporu namítne jejich opožděné uplatnění a soud práva z takovýchto vad objednateli nepřizná. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních. Za skryté vady je přitom třeba považovat takové vady, které objednatel nemohl zjistit ani při vynaložení potřebné péče při převzetí díla. Právní úprava tedy, kromě výše zmiňované kontroly stavebních prací, počítá s tím, že objednatel dílo s potřebnou péčí prohlédne i při převzetí. Dostatečnou péči musí věnovat i pozdějšímu zjišťování skrytých vad. Úprava zákonné 5leté lhůty pro uplatnění skrytých vad je dispozitivní (tzn. dovolující stranám se od ní odchýlit). Ujednají-li strany zkrácení této doby, nepřihlíží se k tomu, je-li objednatel slabší stranou. Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním (typicky spotřebitel).
Solidární odpovědnost subdodavatele
Pravděpodobně největší změnou oproti předchozí úpravě je zavedení solidární odpovědnosti za vady subdodavatele (nový občanský zákoník používá výraz poddodavatel), dodavatele stavební dokumentace a toho, kdo prováděl dozor nad stavbou, se zhotovitelem. Je tomu tak ve vztahu k tomu, co tito sami dodali. Tito tak budou odpovídat přímo objednateli, s nímž často (zejména v případě subdodavatele) nebudou mít žádný přímý smluvní vztah. Zákon blíže neřeší podmínky a rozsah této odpovědnosti. Hrozí proto, že subdodavatel bude odpovídat za podmínek sjednaných svým solidárním dlužníkem – zhotovitelem v jím uzavřené smlouvě o dílo. Subdodavatelům lze proto nanejvýš doporučit, aby před uzavřením smlouvy se zhotovitelem požadovali zpřístupnění podmínek odpovědnosti za vady sjednané v hlavní smlouvě o dílo.
Závěr
Nová civilní právní úprava přináší do stavebnictví celou řadu změn. V prvé řadě je to obnovení zásady superficies solo cedit, kvůli čemuž již nebude většinou možné se stavbou nakládat jako se samostatnou věcí v právní slova smyslu. Dále je třeba počítat se solidární odpovědností subdodavatele, dodavatele stavební dokumentace a toho, kdo prováděl dozor nad stavbou, za vady stavby. To může způsobit určité nejasnosti ve vzájemných vztazích zhotovitele, objednatele a těchto subjektů.
Shrnutí
Druhá část článku pojednává o konkrétních aspektech realizace stavby jakožto předmětu smlouvy o dílo. Zabývá se problematikou vlastnictví stavby – díla, jejím provedením, jakož i jejími případnými vadami. V tomto kontextu jsou rozebírány konkrétní problémy, jako je přechod nebezpečí škody, právo na vyúčtování, kontrola provádění díla, skryté překážky a převzetí stavby. Rovněž je nastíněna problematika solidární odpovědnosti subdodavatele za vady stavby.
Poznámky
1 HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI: závazkové právo: zvláštní část (§ 2055-3014): komentář. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2014, xxv, 2046 s. ISBN 978-80-7400-287-8. ... Zpět
The second part of the article describes specific aspects of the construction as the subject of the Contract for work and materials. It looks into ownership issues of the construction – the subject, the execution of the construction and its possible defects. It carries on to contextually analyze specific problems, like the transfer of risk of damage, right to invoice, inspection of subject progress, hidden obstructions and construction handover and acceptance. It also outlines the issue of joint responsibility of a subcontractor for construction defects.