Druhy cen a odměn a jejich využití při oceňování prací ve stavebnictví
Stavební, montážní a projekční práce, inženýrská činnost a technická pomoc
Předmětem tohoto článku je poukázat na možnosti stanovení cen a odměn při stavebních, montážních a projekčních prací, inženýrských činnostech a technických pomocí. V článku 1 se zaměřuji na to, jakými smluvními typy se regulují tyto druhy činností. Čl. 2 je zaměřen na možnosti stanovení cen u smluv o dílo, jako je např. pevná částka, odhad a rozpočet. V čl. 3 se zabývám podmínkami vzniku práva na odměnu, zaplacení zálohy a náhrady účelně vynaložených nákladů. V závěrečné části 4 vyhodnocuji jednotlivé možnosti stanovení cen a odměn spolu se zhodnocením jejich rizik a výhod ve smlouvách o dílo a příkazních smlouvách.
1. Druhy cen (odměn) a jejich využití při oceňování stavebních, montážních a projekčních prací, inženýrské činnosti a technické pomoci
Stavební, montážní a projekční práce jsou typickými druhy činností, kterých výsledkem je zhotovení určité věci, údržba, oprava nebo údržba věci, nebo činnost s jiným výsledkem (tedy zhotovení díla v právním slova smyslu). Na základě této skutečnosti se na právní regulaci vztahů mezi objednatelem a zhotovitelem těchto činností používá smlouva o dílo. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) vychází v § 2568 odst. 1 z klasického pojetí smluv o dílo, podle kterého se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo, a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu díla. Při stanovení ceny stavebních, montážních a projekčních prací je tedy zapotřebí vycházet z možností, kterou nám poskytuje právní úprava smlouvy o dílo.
Na druhé straně jsou inženýrská činnost a technická pomoc takovými druhy činností, kterých předmětem je zejména poskytování odborné pomoci, doporučení, stanovisek a zastupování stavebníků před orgány státní správy (např. při zajišťování územního rozhodnutí, stavebního povolení, kolaudací stavby, povoleních k provozu, atd.). Na základě této skutečnosti se na právní regulaci právních vztahů mezi stavitelem a osobou provádějící inženýrskou činnost nebo technickou pomoc používá smlouva o příkazu. Při stanovení odměny (ceny) za inženýrskou činnost a technickou pomoc je tedy potřebné vycházet z možností, které nám poskytuje právní úprava příkazní smlouvy.
2. Způsoby stanovení cen ve smlouvách o dílo a jejich využití
Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem smlouvy o dílo je specifická činnost (práce) prováděná zhotovitelem, je i způsob stanovení ceny díla specifický vzhledem k jiným smluvním typům. Mezi základní druhy určení cen díla patří cena určená pevnou částkou, cena určená na základě odhadu a cena určená rozpočtem, přičemž občanský zákoník dále zpřesňuje práva a povinnosti objednatele a zhotovitele v závislosti na jednotlivých způsobech určení ceny díla.
2.1 Stanovení ceny díla obecně
Cena díla nemusí být ve smlouvě o dílo stanovena, protože podle § 2586 odst. 2 občanského zákoníku platí, že pokud smluvní strany chtějí uzavřít smlouvu o dílo bez určení ceny díla, platí za ujednanou cenu díla obecná cena, která se platí za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy za obdobných smluvních podmínek.
Pokud smluvní strany mají v úmyslu stanovit ve smlouvě o dílo cenu díla, musí být cena díla stanovena dostatečně určitě, přičemž podle § 2586 odst. 1 občanského zákoníku je cena díla stanovena určitě, pokud je dohodnut alespoň způsob jejího určení (např. přesný mechanizmus výpočtu ceny díla), anebo je-li cena díla určena alespoň odhadem.
2.2 Cena díla stanovená pevnou částkou
Základním způsobem určení ceny díla je pevná částka, na které se dohodne objednatel se zhotovitelem (někdy může být takto stanovená cena určena odkazem na rozpočet, který ale v tomto případě představuje jenom pomůcku při stanovení a odůvodnění výše pevně stanovené ceny). Takové určení ceny díla podle § 2620 odst. 1 občanského zákoníku zásadně znamená, že objednatel ani zhotovitel se nemůžou následné domáhat změny ceny díla (jak jejího zvýšení, tak jejího snížení), z toho důvodu, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno. Určení ceny díla pevnou částkou tedy vyžaduje od objednatele, a zejména od zhotovitele, zvýšenou pozornost, protože obě smluvní strany musí důsledně zvážit všechny okolnosti, které můžou nastat při provádění díla tak, aby cena díla skutečně odpovídala nákladům potřebným k jejímu vyhotovení.
Občanský zákoník ale na rozdíl od původní právní úpravy obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zavedl pravidlo obsažené v § 2620 odst. 2, které má za účel odstranit tvrdost pravidla stanovujícího neměnnost pevně stanovené ceny díla, a to hlavně z pohledu zhotovitele. Podle tohoto pravidla může soud rozhodnout o zvýšení ceny za dílo, nebo o zrušení smlouvy o dílo a o vypořádání smluvních stran, pokud nastane zcela mimořádná a nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje. Toto pravidlo ale nemůže uplatnit ta osoba, která převzala nebezpečí změny okolností, nebo která prohlásila, že daná okolnost nenastane. Toto pravidlo o možnosti zvýšení ceny díla se uplatní pouze v tom případě, když se smluvní strany dobrovolně nedohodnou na zvýšení ceny díla.
2.3 Cena za dílo stanovená odhadem
Dalším ze způsobů určení ceny díla je její stanovení odhadem. Při určení ceny díla odhadem je nutné připomenout, že konečná cena díla může být vyšší i nižší, než byl původní odhad. Při „nepodstatném“ zvýšení odhadné ceny díla není zhotovitel povinen informovat objednatele o tomto zvýšení ceny díla, a zhotovitel má za takové situace nárok na zaplacení takto zvýšené ceny.
Nicméně, podle § 2612 odst. 1 občanského zákoníku platí, že v případě, že zhotovitel zjistí nutnost podstatného překročení ceny díla stanovené odhadem, je povinen oznámit tuto skutečnost objednateli s odůvodněným určením nové ceny, a to bez zbytečného odkladu poté, co potřebu ceny díla zjistit měl a mohl, jinak nemá nárok na zaplacení rozdílu v ceně díla. V soudní praxi se obvykle vychází z toho, že podstatným překročením ceny díla je její navýšení o více než cca 10 % odhadní ceny.
Pokud dojde k podstatnému zvýšení ceny díla, má podle § 2612 odst. 2 občanského zákoníku objednatel právo odstoupit od smlouvy o dílo. Pokud má z částečného plnění zhotovitele užitek, je povinen uhradit mu poměrnou část z původně určené ceny stanovené odhadem. Pokud ale objednatel neodstoupí od smlouvy o dílo bez zbytečného odkladu po doručení oznámení o vyšší ceně, platí, že se zvýšením ceny souhlasí.
Na základě výše uvedených skutečností je zřejmé, že občanský zákoník vyžaduje při zvýšení odhadní ceny a při jejím odmítnutí zvýšenou pozornost a reakce jak objednatele, tak zhotovitele. V opačném případě může dojít k zániku práva jak na úhradu podstatného zvýšení odhadné ceny díla, tak na právo na odstoupení od smlouvy o díla z důvodu podstatného zvýšení odhadní ceny díla.
2.4 Cena díla stanovena rozpočtem se zaručenou úplností
Pokud bylo dílo zadáno podle rozpočtu, kterého úplnost byla zaručena, nemůže se zhotovitel podle § 2621 občanského zákoníku domáhat zvýšení ceny za dílo, mají-li rozsah práce (další práce k dokončení díla, zvýšená potřeba materiálu) nebo nákladnost práce (např. zvýšení cen materiálu) za následek překročení rozpočtu.
Cena díla stanovena rozpočtem se zaručenou úplností je výhodná pro objednatele, ale pro zhotovitele může za určitých okolností znamenat problémy, které často nebude moci předpokládat. Využívat se tedy bude zejména v případech, kdy bude předmětem smlouvy takové dílo, při kterém obě smluvní strany budou schopny předpokládat veškeré náklady, které mohou s jeho realizací vzniknout, a nebude se tedy využívat při složitých stavebních nebo montážních činnostech.
2.5 Cena díla stanovena rozpočtem s nezaručenou úplností a nezávazným rozpočtem
V případě, že cena díla byla stanovena rozpočtem s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost (podle § 2622 odst. 1 občanského zákoníku), může se zhotovitel domáhat zvýšení ceny díla, pokud došlo při zhotovení díla ke zjištění, že k jeho dokončení bude potřebné provést další činnosti, které nebyly zahrnuty do rozpočtu. To ale pouze v případě, že tyto činnosti nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy (typicky se rozpočty s výhradou nezaručené úplnosti budou využívat v případech, kdy bude obtížné zjistit konečné množství prací a spotřebovaného materiálu na daném díle, např. v případech rekonstrukce budov, výstavby složitých developerských projektů atd.).
V případě, že cena díla byla stanovena rozpočtem s výhradou, že se jedná o nezávazný rozpočet (podle § 2622 odst. 1 občanského zákoníku), může se zhotovitel domáhat zvýšení ceny díla o částku, o niž se zvýší náklady vynaložené zhotovitelem oproti nákladům původně zahrnutým v rozpočtu (to může nastat např. v případech, kdy dojde ke zvýšení cen materiálu od subdodavatelů).
V obou výše uvedených případech ale bude důkazní břemeno k prokázání nutnosti dalších prací, které nebyly předvídatelné, a zvýšených nákladů, kterých vynaložení bylo nevyhnutelné, ležet na zhotoviteli.
V případě, že objednatel nebude souhlasit se zvýšením rozpočtu s nezaručenou úplností nebo nezávazného rozpočtu, může se zhotovitel podle § 2622 odst. 2 občanského zákoníku domáhat, aby o zvýšení ceny díla rozhodl soud. Musí být ale splněna podmínka, že zhotovitel oznámil objednateli nutnost překročení rozpočtované částky a výši požadovaného zvýšení ceny díla bez zbytečného odkladu poté, co zjistil při provádění díla nevyhnutelnost zvýšení ceny díla, jinak tento nárok zhotoviteli zaniká.
Z výše uvedených skutečností vyplývá, že rozpočty s nezaručenou úplností a nezávazné rozpočty chrání zhotovitele. Nicméně, z § 2622 odst. 3 občanského zákoníku vyplývá, že objednatel může odstoupit od smlouvy o dílo, pokud zhotovitel požaduje zvýšení ceny díla o víc než 10 % ceny podle rozpočtu. Toto ustanovení na druhé straně chrání objednatele před tím, aby došlo k neúměrnému zvýšení ceny díla. Odstoupení objednatele od smlouvy o dílo se objednatel ale nezbavuje povinnosti uhradit poměrnou cenu již zhotovené části díla.3. Způsoby stanovení odměny v příkazní smlouvě
Na rozdíl od smlouvy o dílo, v příkazní smlouvě může být odměna určená jedině pevnou částkou, přičemž občanský zákoník dále zpřesňuje práva a povinnosti příkazce (zadavatele) a příkazníka (zhotovitele).
3.1 Podmínky vzniku práva na odměnu
Pojmovým znakem příkazní smlouvy není její úplatnost, protože občanský zákoník v § 2438 odst. 1 stanovuje, že příkazce poskytne příkazníkovi odměnu pouze v tom případě, že byla ujednána, nebo je-li za dané situace obvyklá vzhledem k příkazníkovu podnikání (tj. tehdy, když odměnu příkazníka stanovuje právní předpis). Příkazní smlouva tedy může být sjednaná jak úplatná tak bezúplatná.
Pokud byla výše odměny sjednaná nebo pokud výše odměny příkazce vyplývá z právních předpisů, musí příkazce podle § 2438 odst. 2 občanského zákoníku uhradit příkazníkovi odměnu i tehdy, pokud předpokládaný výsledek nenastal (např. pokud nedošlo k vydání územního rozhodnutí), ledaže nezdar byl způsoben porušením povinnosti příkazníka. Tato povinnost příkazce vyplývá z toho, že příkazník se v příkazní smlouvě zavazuje pouze k vykonání určité činnosti, přičemž riziko výsledku této činnosti leží na příkazci. Občanský zákoník dále nově stanovuje, že právo na odměnu vznikne příkazci i tehdy, pokud splnění příkazu zmaří náhoda, ke které nedal příkazník podnět.
3.2 Záloha a náhrada účelně vynaložených nákladů
Podle § 2436 občanského zákoníku je příkazce povinen složit na žádost příkazníka zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradit účelně vynaložené náklady při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil. Tyto povinnosti odrážejí to, že činnost vykonávána příkazníkem je vykonávána ve prospěch příkazce. Je samozřejmě ale možné, že podmínky vyplacení zálohy a náhrada účelně vynaložených nákladů bude v příkazní smlouvě upravena jinak (např. že příkazník nebude mít právo požadovat zálohu, nebo že náhrada účelně vynaložených nákladů bude zahrnuta v samotné odměně). Z tohoto pohledu tak bude na smluvních stranách dohodnout si, jaký způsob hrazení zálohy nebo účelně vynaložených nákladů jím nejvíc vyhovuje.
4. Závěr
Na základě výše uvedených skutečností tedy vyplývá, že pro objednatele je nejvýhodnější zjednat cenu díla přesnou částkou, protože bude mít jistotu, že pokud nedojde ke zcela mimořádné a nepředvídatelné okolnosti, nebude mít zhotovitel možnost požadovat zvýšení ceny za dílo (takto určena cena díla se v praxi využívá zejména u projekčních prací). Stanovení ceny díla rozpočtem se zaručenou úplností bude pro objednatele pravděpodobně ještě výhodnější, protože v takové situaci občanský zákoník ani nepředpokládá, že by mohl soud rozhodnout o zvýšení ceny za dílo, pokud by došlo k mimořádné nepředvídatelné okolnosti.
Pro zhotovitele bude na druhé straně výhodné stanovovat cenu díla na základě rozpočtů daných s výhradou, že se nezaručuje jejich úplnost nebo nezávazných rozpočtů, protože v těchto případech může soud rozhodnout o zvýšení ceny díla, pokud dojde k oznámení potřeby zvýšení ceny bez zbytečného odkladu a pokud toto zvýšení ceny nebylo předvídatelné. Pro zhotovitele je dále výhodné stanovení ceny díla odhadem, protože v takovém případě není povinen oznámit objednateli zvýšení ceny díla, pokud překročení odhadní ceny nebude výrazné (tzn. menší než 10 %). Výhoda je i v tom, že se zvýšení ceny díla nebude muset domáhat v soudním řízení, jak je to stanoveno u rozpočtu s výhradou jeho neúplnosti a nezávazného rozpočtu. Stanovení ceny díla na základě rozpočtů daných s výhradou, že se nezaručuje jejich úplnost nebo nezávazných rozpočtů, se v praxi využívá zejména u stavebních a montážních prací.
Co se týče stanovení odměny v příkazní smlouvě, tak pro příkazníka je důležité, aby byla výše odměny (popřípadě stanovení mechanizmu jejího výpočtu) stanovená v příkazní smlouvě. V opačném případě bude činnost příkazníka vykonávána bezplatně. Dále je vhodné v příkazní smlouvě stanovit podrobný způsob složení zálohy a úhrady hotových výdajů účelně vynaložených při provádění příkazů (resp. přesně stanovit, které výdaje jsou považovány za účelně vynaložené).
Určení nejvýhodnějšího stanovení ceny díla a odměny je závislé na mnoha faktorech a hlavně schopnostech smluvních stran posoudit reálné náklady spojené s provedením konkrétního díla a provedením konkrétní činnosti. Proto si stanovení nejlepšího mechanizmu určení ceny díla a odměny vyžaduje od smluvních stran zvýšenou pozornost.
The object of this article is to point to the ways of determination of prices and remuneration of building, construction, designing and engineering works and of technical help. In article 1 I focus on different types of contracts that regulate the abovementioned works and technical help. Article 2 is focused on different ways of determining price in contracts of work, for example fixed price, estimated price or budget. Article 3 deals with conditions of commencement of right to remuneration, payment of deposit and compensation for usefully spent costs in contracts of mandate. In the last article I evaluate different types of determination of prices and remuneration as well as evaluation of risk and advantages of them in contracts of work and contracts of mandate.