Nájemné ve smlouvách o nájmu bytu a domu

Stanovení výše nájemného

Výše nájemného by podle § 2246 zásadně měla být v nájemní smlouvě uvedena pevnou částkou. Absence výše nájemného v nájemní smlouvě ale nebude mít za následek neplatnost nájemní smlouvy. Jelikož nájemní smlouvy patří mezi úplatné smlouvy, platí, že neujedná-li si nájemce s pronajímatelem výši nájemného, má pronajímatel nárok na obvyklé nájemné (tj. nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem za obdobných smluvních podmínek).

Zvýšení nájemného

Na rozdíl od „starého“ občanského zákoníku obsahuje nový občanský zákoník v § 2248 pravidlo, podle kterého se pronajímatel s nájemcem můžou v nájemní smlouvě dohodnout, že nájemné se bude každoročně zvyšovat. Nájemce a pronajímatel se tak můžou výslovně dohodnout, o kolik se bude nájemné pravidelně zvyšovat, nebo se můžou dohodnout pouze na tom, že nájemné se bude zvyšovat bez určení konkrétní výše tohoto zvýšení. Z praktického hlediska je nejvhodnější určit přesnou výši zvyšování nájemného nebo určit mechanizmus, na základě kterého se bude určovat zvýšení nájemného. Pokud nedojde ke stanovení výše zvýšení nájemného, může na návrh rozhodnout o zvýšení nájemného soud.

Jiný postup se uplatní tehdy, když si smluvní strany nesjednají zvyšování nájemného a pokud nevyloučí zvyšování nájemného výslovně. V takovém případě může pronajímatel podle § 2249 nového občanského zákoníku navrhnout nájemci písemně zvýšení nájemného. Toto zvýšení nájemného je ale limitováno jednak tím, že nemůže překročit výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a jednak tím, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % nájemného. Taktéž je limitována frekvence takto zvyšovaného nájemného a to tím, že další zvyšování nájemného je možné realizovat až po uplynutí doby 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, jinak se k návrhu nepřihlíží. Jelikož je stanovení srovnatelného nájemného klíčové k možnosti zvyšovat nájemné, stanovuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pokud nájemce s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu navržené zvýšené nájemné. Z praktického hlediska pronajímatelům doporučuji vždy si vyžádat od nájemce písemné odsouhlasení zvýšení nájemného. Pokud se nájemce písemně nevyjádři do dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného, že se zvýšením nájemného souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců podat návrh na soud, aby o rozhodl o zvýšení nájemného. Soud může rozhodnout o zvýšení nájemného i ve vyšší částce, než bylo požadováno nájemcem, přičemž soud je omezen pouze tím, aby konečné nájemné nebylo vyšší, než je v daném místě a čase obvyklé, a to s účinky ode dne podání návrhu. Výše uvedený postup se použije i v případě snížení nájemného na návrh nájemce.

Zvláštní právní úprava zvýšení nájemného se uplatní v případě, když pronajímatel stavebními úpravami zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu nebo domu, anebo mají-li stavební úpravy pronajímatele za následek trvalou úsporu energie nebo vody. Za této situace se podle § 2250 nového občanského zákoníku může pronajímatel dohodnout s nájemci na zvýšení nájemného, nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s takovým návrhem pronajímatele souhlasí nájemci alespoň 2/3 bytů v domě, platí zvýšení nájemného pro všechny nájemce. Účelem této právní úpravy je zabránit menšině nájemců modernizaci bytových domů.

Pokud s takovým návrhem pronajímatele nájemci nesouhlasí, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemné, ale pouze ve výši 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. Za takové situace se uplatní vyvratitelná domněnka, že náklady byly vynaloženy účelně.

Služby spojené s užíváním bytu

Nový občanský zákoník vychází z toho, že nájemce se s pronajímatelem dohodne na tom, které služby s užíváním bytu bude zabezpečovat pronajímatel. Dohoda o zabezpečení služeb představuje tedy primární způsob stanovení povinnosti zabezpečovat služby mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud k takovéto dohodě z jakéhokoliv důvodu nedojde, stanovuje nový občanský zákoník podpůrně pravidlo, že pronajímatel je povinen zajistit po dobu nájmu tzv. nezbytné služby, mezi které patří např. dodávky vody, dodávky tepla, odvoz odpadu atd. (jejich přesný výčet je obsažen v novém občanském zákoníku v § 2247 odst. 2). Způsob rozúčtování cen je nově upraven v zákoně č. 67/2013 Sb., kterého účelem jeurčit jednotnápravidla stanovení záloh a vyúčtování nákladů za služby. Způsob rozúčtování dalších služeb, na které se nevztahuje zákon č. 67/2013 Sb., ani rozhodnutí cenového orgánu, se stanoví dohodou mezi nájemce a pronajímatelem. Z důvodu právní jistoty je ale vyžadováno, aby se nájemce s pronajímatelem dohodl na způsobu rozúčtování ještě před započetím poskytování služby.

Splatnost nájemného a záloh nebo nákladů za služby

Na rozdíl od „starého“ občanského zákoníku stanovuje nový občanský zákoník v § 2251, že nájemné, zálohy nebo náklady za služby, jsou splatné předem, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období. Platebním obdobím může být kalendářní měsíc, ale i jiné období (např. čtvrtletí). Pronajímatel se s nájemcem může dohodnout na tom, že nájemné bude splatné později než pátým dnem příslušného období, nemůžou se ale dohodnout na dřívějším termínu splatnosti. Účelem tohoto ustanovení je ochránit nájemce před požadavky pronajímatelů na úhradu nájemného na několik platebních období vpřed. Nájemné se totiž platí na „každé“ platební období, není tedy možné ho platit na platební období „dopředu“.

Nový občanský zákoník dále výslovně stanovuje, že pronajímatel nemůže po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné,zálohy nebo náklady za služby. Jiné plnění si nájemce s pronajímatelem nemůžou ani ujednat. K těmto ujednáním se nepřihlíží. Účelem tohoto pravidla je, aby byl nájemce chráněn před libovůli pronajímatele.

Nahlížení do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby

Nájemce má podle § 2252 nového občanského zákoníku právo nahlížet do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy a kopie. Nájemce může toto právo využít nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období.

Nový občanský zákoník nově stanovuje i doby splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh na poskytnuté služby. Primárně se vychází z toho, že pronajímatel a nájemce se dohodnou, kdy budou nedoplatky a přeplatky záloh za služby splatné. Pokud k dohodě o splatnosti nedojde, nastupuje pravidlo, podle kterého jsou nedoplatky a přeplatky záloh na služby splatné do tři měsíců po skončení čtyřměsíční lhůty uvedené v předešlém odstavci.

Složení nájemného do notářské úschovy

Nový občanský zákoník zavádív § 2253 pravidla pro řešení situací, když mezi pronajímatelem a nájemcem vznikne spor o dlužné nájemné (typicky situace, když nájemce nezaplatí nájemné ve výši požadované pronajímatelem z toho důvodu, že se domnívá, že výše nájemného je jiná než požaduje pronajímatel). V těchto situacích nový občanský zákoník ochraňuje nájemce tím způsobem, že pronajímatel nemá právo nájemní smlouvu vypovědět, pokud za takové situace uloží nájemce dlužné nájemné, nebo jeho spornou část, do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

Obdobné pravidlo se uplatní za situace, když nájemce požaduje od pronajímatele plnění z nájemní smlouvy. Pokud by nájemce za této situace oprávněně odmítal platit nájemné, dostal by se i on do prodlení s plněním svých povinností. Proto nový občanský zákoník zavedl ustanovení chránící nájemce, podle kterého může nájemce nájemné složit do notářské úschovy a za této situace se může domáhat splnění povinností z nájemní smlouvy od pronajímatele.

Jistota

Změny zavedené novým občanským zákoníkem se dotkly i právní úpravy jistoty/kauce. Podle „starého“ občanského zákoníku nemohla výše zálohy přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za služby. Nový občanský zákoník místo toho v § 2254 stanovuje, že výše jistoty nemůže být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného, v tomto případě ale nájemného bez záloh na služby. Výše jistoty/kauce bude tedy moci být vyšší než podle předchozí právní úpravy. Jistota bude nájemci vrácena při ukončení nájmu s tím, že pronajímatel je oprávněn započíst si na jistotu to, co mu nájemce z nájmu dluží. Dále má nájemce právo na úroky z jistoty, kterých výše bude záležet primárně na dohodě s pronajímatelem, jinak v zákonné výši. Praxe ale ukazuje, že výše zákonných úroků není právními předpisy stanovena.