Rekonstrukce a revitalizace panelového bytového domu

Revitalizace panelových bytových domů přináší trvalé zásadní zlepšení jejich technických a užitných vlastností. Původně nevzhledné domy se promyšlenou rekonstrukcí proměňují v pohledné bytové objekty a mění vzhled lokalit, v nichž stojí.

Kvalitní rekonstrukce paneláků zlepšuje komfort bydlení a může výrazně změnit i estetiku životního prostředí lokality. V případě velkých sídlišť i jejich charakter. Kdysi šedivé nevzhledné „králikárny“ se mohou proměnit v přívětivé, komfortní, esteticky atraktivní přitažlivá místa pro život. Špičkové materiály, moderní technologie a technologické postupy zajišťují významné prodloužení životnosti domu. Přidanou hodnotou je zvýšení hodnoty budovy i hodnoty jednotlivých bytů.

Komplexní revitalizace zásadně mění k lepšímu úroveň zdravého obytného bydlení a spolu s dílčí rekonstrukcí obvodového pláště domu vč. zateplení sníží obyvatelům významně náklady na vytápění a zajistí optimální klima v bytech po celý rok. Revitalizace bytový panelový dům zkrášlí, zateplení fasád, střechy, výměna oken a další nezbytné dílčí opravy umožní i v panelovém domě udržovat optimální klima v jednotlivých bytech po celý rok. Snížení nákladů na vytápění je významné. Dosahuje až 75 %.

Aby ekonomika, ekologie, efektivita revitalizace, rekonstrukce a zateplení byly takové, jak si představujeme, když rekonstrukci začínáme připravovat, je rozumné pomyslet na několik věcí a řádně je promyslet.

Neobejdeme se bez technického ekonomického posouzení stavu domu, bez tzv. technické studie. Je velmi potřebná, protože exaktně odpoví na otázku, v jakém stavu, po technické stránce, dům je. Slouží potencionálnímu investorovi jako jeden z podkladů při volbě rozsahu a úrovně opravy. To znamená, v jakém stavu je statika, zábradlí lodžií, podlahové souvrství lodžií, střecha, instalace, výtahy atd. Z tohoto poznání vyplyne potřeba oprav. Mnohé z nich je nezbytné provést např. ještě před zateplením.

Podobně se neobejdeme bez tzv. energetického auditu, případně energetického posudku. Energetický audit, případně energetický posudek přesně napoví, jaké zateplení je potřebné s ohledem na stav domu a zamýšlené úspory.

Další nezbytností je projekt. Rekonstrukce bytového domu bez projektové dokumentace by bylo něco jako jízda po silnici se zavázanýma očima. Což by s pravděpodobností hraničící s jistotou skončilo špatně. Projekt, vypracovaný na základě technického a energetického auditu a dalších požadavků investora, je manuálem rekonstrukce. Návodem, co a jak udělat. Aby realizační firma věděla, co má dělat a jak to má dělat. Součástí projektu je běžně i položkový rozpočet, takže investor se dozví, co rekonstrukce bude stát.

Příprava rekonstrukce panelových domů je sofistikovaná, odborná záležitost. Jde o nemálo peněz, jde o kvalitu, jde o cíl, který má splnit. Bytová družstva či SVJ většinou ve svých řadách nemají odborníka. Proto je dobré odborníka o spolupráci požádat. Měl by být nezávislý na auditorech, projektantovi i dodavateli. Měl by mít znalosti, zkušenosti a autorizaci. Na základě představa zájmů investora může pomoci s přípravou dokumentace, může projednat vše s úřady, může pomoci s přípravou podkladů pro smlouvu s dodavatelem.

Výběr dodavatele je vyvrcholením přípravy rekonstrukce. Každý investor by měl mít kriteria, podle kterých bude dodavatele vybírat, stanovená dopředu. Zvolit dodavatele podle ceny jako jediného kritéria pro výběr, a to ještě té nejnižší, není nejlepší. Ne nadarmo se říká, že za málo peněz málo muziky. Kvalitní materiály, moderní technologie, zkušenosti a kvalita práce něco stojí. To neznamená, že je třeba vybrat tu nejvyšší nabídku. Přesvědčení, že to, co je nejdražší, je nejlepší a nejkvalitnější, také nebývá to nejlepší. Nejvýhodnější je vybírat dodavatele podle zkušeností, které má, podle referencí, které lze ověřit, stojí za to dát na doporučení od minulých zákazníků dodavatele. Kvalita, kterou takový dodavatel nabízí, má svou cenu. Většinou to bývá cena dobrá.

Stavební dozor investora je osobou, bez níž se investor obvykle neobejde. Měl by to být autorizovaný odborník, který stavebnictví rozumí a má bohaté zkušenosti. Optimálně ten, se kterým investor spolupracoval již při přípravě. Ví, co dělá, co musí hlídat a co kontrolovat. Jeho honorář se „stokrát“ vrátí. Ušetří investorovi nejen spoustu času, který by hlídání a kontrole dodavatele musel věnovat, ale především odhalí chyby a nedostatky, které by se později projevily jako závady, které by mohlo být obtížné odstranit, a snížily by hodnotu rekonstrukce.

Certifikované zateplovací systémy jsou při zateplování zárukou, že zateplení bude kvalitní a splní účel, pro který bylo provedeno. Jsou koncipované jako systém, který splňuje veškeré požadavky na účinnost zateplení. Zjednodušeně řečeno, znamená to, že nejde o polystyrenové desky, které se nalepí na dům, ale o sofistikované souvrství od podkladu po omítku vč. dodatečného kotvení hmoždinkami atd., které zajistí projektem navržené hodnoty zateplení, ale také, při profesionálním provedení, zabrání vzniku tepelných mostů, řešení všech stavebních částí konstrukce, kudy by mohlo zatékat a tvořit se prostředí, ve kterém se dobře daří plísním, atd. Jak se říká, ďábel je ukryt v detailu. Právě detaily a jejich kontrola jsou pro stavební dozor investora prioritou a sledování jejich provedení je nesmírně důležité.

Revitalizovat a zateplovat kompletně nebo postupně je otázka, kterou si úvahách o revitalizaci klade každý investor. Zkušenosti ukazují, že kompletní rekonstrukce je vždy výhodnější a ve výsledku levnější, byť najednou je třeba vynaložit více peněz. Postupný proces je vždy dražší, organizačně komplikovanější a neposkytuje takové záruky jako kompletní revitalizace. Bývají okolo toho na členských schůzích bytových družstev a společenství vlastníků jednotek obsáhlé diskuse. Avšak každý investor, v tomto případě představenstvo družstva či výbor SVJ, by si měl dát pozor na ty, kteří do záměru a do přípravy revitalizace a zateplení mluví, ač nevědí o čem to je, kritizují kde co, vědí jak všechno udělat jinak, ale jak, to nikdy neřeknou, protože to nevědí, ale za rozhodnutí, která jsou eventuálně podle jejich rad udělána, neponesou zodpovědnost. Rozhodující jsou vždy fakta a čísla. Nikoliv dojmy a pocity a moudrosti z doslechu. Vždycky jde o peníze. Jak o ty, které vydáte, tak o ty, které úsporou energií získáte. Ale také o ty, o které se rekonstrukcí a revitalizací zhodnotí dům, zvýší komfort a kvalita bydlení. A také jde o to, jak změnou tváře domu ovlivníte životní prostředí lokality, v níž se dům nachází.

Ing. Aleš Kocourek

Ing. Aleš Kocourek, jednatel společnosti KASTEN, nasbíral za 19 let, po které se revitalizaci, rekonstrukci a zateplování bytových domů věnuje, nesčetně zkušeností. A také dostal mnoho děkovných dopisů.
KASTEN, spol. s r.o., je členem Cechu pro zateplování budov, držitelem certifikátu ISO 9001, ISO 14001 a OHSAS 18001, držitelem Osvědčení odborné způsobilosti k provádění ETICS.
V roce 2010 společnost získala titul Firma roku 2010 Středočeského kraje.
V roce 2013 získala v rámci CZECH TOP 100 ČEKIA Stability Award 2013 s hodnocením AA (vynikající).

Kontakty:

KASTEN spol. s r.o.
Větrná 145, 277 11 Neratovice-Byškovice
Tel: +420 318 647 150; +420 318 647 152
e-mail: info@kasten.cz
www.kasten.cz