Umíme správně vyložit pojem stavba?
Stavba je součástí pozemku. V souvislosti s novým občanským zákoníkem (dále jen „NOZ“) této větě nemohl uniknout snad nikdo v České republice. S jejím výkladem je to ale horší – v NOZ se slovo stavba vyskytuje v různých souvislostech 176krát, přesto v kodexu nenajdeme její definici. Co je to tedy vlastně stavba podle předpisů nového občanského práva? A je opravdu vždy součástí pozemku?
NOZ vs. stavební zákon
Hned na první pohled najdeme v NOZ dva významy slova stavba – užší a širší. NOZ totiž používá legislativní zkratku „stavba“, která zahrnuje „stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení“. O žádnou definici se ale nejedná.
NOZ není jediný zákon, který s pojmem stavba pracuje – svou definici obsahuje stavební zákon, ač ji judikatura za obecnou definici neuznává. Navíc je otázkou, nakolik je pojem definovaný ve stavebním zákoně použitelný pro občanské právo, vzhledem k ustanovení NOZ, které říká, že „uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“. Navíc i judikatura k předchozímu zákoníku z roku 1964 dovodila, že pokud občanskoprávní předpisy používají pojem stavba, nelze obsah tohoto pojmu vykládat dle stavebních předpisů.
Dle následujícího příkladu však rozdělení nemusí být vždy tak striktní. Na ochranu držby byl v NOZ zaveden institut ochrany při provádění stavby. Pokud je držitel nemovité věci ohrožen, nebo obává-li se omezení držby v důsledku imisí, může se domáhat zákazu provádění stavby. To neplatí, pokud neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby ve správním řízení, ve kterém byl účastníkem, ačkoliv tak učinit mohl. Na základě toho pak soud může ještě před rozhodnutím ve věci zakázat provádění stavby, resp. její odstraňování, na nějž se výše popsaný postup použije obdobně. V tomto případě se prováděním a odstraňováním stavby myslí postupy na základě stavebního zákona a v jeho smyslu by měl být dle našeho názoru vykládán také pojem stavba. Tento zákon zahrnuje mnohem širší význam tohoto slova než občanský zákoník – stavba je zde dle judikatury chápana jako soubor činností směřujících k uskutečnění díla, nejenom jako dílo samotné. Navíc dle občanského práva je stavba vždy věcí (ať už samostatnou nebo součástí pozemku), zatímco dle stavebního zákona tomu tak být nemusí. Je vidět, že definice stavby je velmi zapeklitá. Pokusme se alespoň trochu vnést do této problematiky světlo ujasněním základních pojmů.
Stavba jako věc movitá i nemovitá
Stavby-věci mohou být dle občanského práva jak věcmi movitými, tak i nemovitými. Posledně jmenovanými zůstávají stavby, které se podle přechodného ustanovení NOZ nestaly k 1. lednu 2014 součástí pozemku, protože mají vlastníka rozdílného od vlastníka pozemku, na kterém stojí. Za nemovité věci jsou výslovně považovány také podzemní stavby se samostatným účelovým určením, které tudíž taktéž nemohou být součástí pozemku. Další výjimkou z pravidla, že stavba je součástí pozemku, jsou stavby movité (tedy takové, které lze přenést z místa na místo bez porušení podstaty věci), dočasné a také stavby, které provozně souvisí s inženýrskými sítěmi.
Navíc nesmíme zapomenout na speciální zákony, které za nemovitost označují další stavby – např. letiště či pozemní komunikace.
Kdy je stavba jen dočasná?
Rozdíl mezi pojetím stavebního zákona a občanského zákoníku se znovu projeví u pojmu dočasná stavba. Dle stavebního zákona se jedná o stavbu, „u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání“, nicméně dle NOZ se opět nemůžeme opřít o veřejné právo a je nutné v soukromém právu najít vlastní kritéria toho, zda se jedná o dočasnou stavbu.
Dle našeho názoru se nejedná ani o stavbu zřízenou vlastníkem s úmyslem ponechat ji postavenou pouze dočasně (takové subjektivní hledisko nemá navenek žádný právní význam). Většina odborné veřejnosti se přiklání k tomu, že se jedná o stavbu zřízenou oprávněně na pozemku osobou odlišnou od jeho vlastníka, která má být na cizím pozemku jen dočasně, neboť stavebník má právo užívat tento pozemek pouze na omezenou dobu, např. z titulu nájemní smlouvy. Jedná se tedy o stavbu, která z důvodu rozdílu v osobách vlastníků nemůže být součástí pozemku. Nicméně ani tento pohled nemusí být ten správný – jde o jednu z otázek, kterou bude muset objasnit soudní praxe.
Podzemní stavby se samostatným účelovým určením
Podzemní stavby, jež mají samostatné účelové určení, jsou taktéž věcmi nemovitými. Asi nepřekvapí, že definice opět chybí. Pod samostatným účelovým určením si ovšem můžeme představit oddělitelnost hospodářského určení podzemní stavby od hospodářského určení pozemku, případně hlavních staveb na něm. Takže zatímco sklep pro účely domu podzemní stavbou se samostatným účelovým určením nebude, vinný sklep, tedy stavba, která s domem není nijak spojena a má sama o sobě využití, podzemní stavbou se samostatným účelovým využitím být může, stejně tak jako metro, jež se často uvádí jako příklad. Podzemní stavby bez samostatného účelového určení nemovitými věcmi nejsou a jsou součástí pozemku, i když zasahují na jiný pozemek.
Právo stavby aneb když dům k pozemku nepatří
Posledním termínem, kde se vyskytuje slovo „stavba“, je tzv. právo stavby. Jde o výjimku z principu superficies solo cedit neboli stavba ustupuje půdě. Pokud vlastník pozemku nemá v úmyslu na něm stavět, může na něm zřídit pro jinou osobu právo stavby. To umožnuje postavit stavbu na cizím pozemku, bez toho aniž by se stavba stala součástí pozemku. Jedná se o věcné právo k věci cizí, zároveň je právo stavby ze zákona věcí nehmotnou a nemovitou. Nezáleží na tom, zda ve skutečnosti na pozemku nějaká stavba stojí, ale je-li vybudována na základě práva stavby, stává se pak součástí tohoto práva. Právo stavby se může týkat i stavby již postavené, kterou chce stavebník přestavit či rekonstruovat. Toto právo lze zřídit pouze dočasně na dobu maximálně 99 let.